Diccionario Hipotecario

En un préstamo Hipotecario el acreedor será aquella figura que presta una cantidad de dinero con un objetivo predeterminado y que adquiere el derecho al cobro de dicha deuda en el plazo de tiempo y con las condiciones pactadas.

En el caso de un préstamo hipotecario, la figura del acreedor la representan las entidades financieras y bancarias que cuentan con una serie de derechos en el caso de que se produzca un impago, pudiendo iniciar un proceso de ejecución hipotecaria contra el deudor.

La amortización hace referencia al pago de una parte o totalidad de una deuda adquirida con terceros. Se puede hablar también de plazo de amortización que es el tiempo que transcurre desde que formalizamos el préstamo/crédito en el notario hasta su fecha de finalización, es decir el tiempo fijado para la devolución del capital más intereses.

Dentro del concepto de amortización existen dos variantes:

• Amortización Parcial: Ocurre cuando decidimos adelantar el pago de una o varias cuotas por ejemplo en un préstamo o crédito.

• Amortización Total: Se da cuando lo que queremos es finalizar la operación firmada adelantando todo el capital pendiente más los intereses correspondientes. En un préstamo hipotecario hace referencia a la cancelación de la hipoteca que por lo general suele conllevar una comisión asociada aunque por supuesto, este concepto es también negociable con la entidad bancaria.

La ampliación de hipoteca hace referencia al momento en el que queremos realizar alguna modificación en las condiciones firmadas con anterioridad en nuestro préstamo hipotecario, que puede ser plazo o importe. Esto se lleva a cabo a través de una novación de hipoteca que también puede incluir cambios en el tipo de interés o diferencial aplicado.

Si tomamos la decisión de ampliar nuestra hipoteca, deberemos tener en cuenta si la mejor opción será la novación o la subrogación que es el traspaso y formalización de nuestra hipoteca pero en otra entidad financiera y con nuevas condiciones.

El arbitraje es un procedimiento que se da cuando ocurren determinadas circunstancias y cuyo objetivo es la resolución de conflictos por ambas partes.

En el arbitraje, las partes participantes se comprometen a asumir lo que el “árbitro decida” obteniendo una solución extrajudicial al problema.

En España la ley de arbitraje que se aplica es la que salió nueva en marzo de 2004.

Para que un conflicto sea solucionado por arbitraje, es necesario que la dos partes lo acepten. En el caso de que alguna no esté de acuerdo, no es criticable ya que es un sistema que está fuera de las obligaciones legales y su aceptación es voluntaria.

El contrato de arras es una figura muy común en la compra-venta de bienes inmuebles. Se trata de una figura legal que refuerza el compromiso adquirido en la adquisición de un bien de forma rápida y segura.

Consiste en entregar una cantidad de dinero al vendedor como garantía de que en un cierto plazo de tiempo, se completará la operación de venta. Se suele fijar una parte del precio total del inmueble. Si todo transcurre su curso, el contrato de arras, se considera como un pago a cuenta.

En el caso de que la compra-venta no llegue a término se pueden tomar acciones legales ademas de perder la cantidad inicial entregada.

El término aval significa garantía.

¿Cuál es su papel en un préstamo hipotecario?

Es un instrumento que proporciona garantía del cumplimiento de pago de un préstamo hipotecario. Esto quiere decir que habrá una persona denominada avalista que adquiere un compromiso de pagar las cantidades adeudadas en el caso de que el titular de la deuda (avalado) no lo haga.

Puede ser frecuente que según el caso, las entidades financieras exijan avales a la hora de conceder una hipoteca.

Dentro del concepto de Aval, se pueden adquirir otros significados.

Aval Bancario

Esto ocurre cuando una entidad bancaria registra su firma en una letra u otro instrumento de deuda para responder por el pago en el caos de que el cliente no lo haga. Es una operación que se suele pedir en el caso de arrendamientos inmobiliarios. Con este compromiso, el banco se convierte en una garantía.

Es la entidad que regula la actividad de todas las entidades financieras que existen en España. También es la responsable de defender los derechos de los consumidores de los productos bancarios.

Forma parte también del Sistema Europeo de Bancos Centrales y está sometido a sus estatutos, así como a los tratados de la Comunidad Europea.

Es una institución financiera que se encarga de administrar el dinero que les deja en custodia sus clientes. Utilizarán estos recursos para prestárselo a otros individuos o empresas aplicándoles un tipo de interés determinado.

¿Y que significa el concepto Banca?

Hace referencia al conjunto de bancos que forman la economía de un país.

A día de hoy la actividad de la Bnaca se traslada también al çambito digital con la Banca electrónica el movimiento fintech y las numerosas aplicaciones digitales que existen hoy en día en las que enviarse dinero de un teléfono a otro ya es posible.

Este concepto, aunque gramaticalmente muy parecido, no debe confundirse con el anterior. La cadencia o periodicidad es la frecuencia con la que se procede a la modificación del tipo de interés en préstamos hipotecarios que han sido formalizados a tipo variable.

En nuestro país, el Euribor es el referencial mas utilizado, y normalmente cuando se formaliza la hipoteca se firma a un tipo de interés prefijado más el Euribor.

La periodicidad de cambio suele variar entre 1 y 3 años.

Al producirse las revisión en los tipos de interés, indirectamente se traducirán en un cambio de la cuota de amortización.

El Capital en un préstamo hipotecario es el importe nominal del crédito excluyendo la parte relativa a intereses.

Dentro del capital hay que diferenciar:

• Capital amortizado: hace referencia aquellas parte del préstamo ya pagado (sin intereses)
• Capital pendiente: será la parte del préstamo hipotecario que queda por pagar.

Algunas entidades financieras ofrecen préstamos hipotecarios que incluyen un periodo de carencia de capital. Por lo general el tiempo de duración oscila entre 1-3 años.

Durante este tiempo, el prestatario, solo tendrá que hacer frente al pago de intereses sin amortizar la parte correspondiente al capital.

Se suele practicar mucho por ejemplo en el caso de préstamos para autoconstrucción o promotores en los que el deudor, no puede disfrutar de la vivienda hasta que finalice su construcción por lo que prefiere  no tener que pagar la cuota íntegra hasta que llegue este momento.

La carencia no es un afiliar exclusiva de las hipotecas, también existen otras operaciones que pueden incluirla.

Cuando queremos solicitar una hipoteca sobre una propiedad inmobiliaria, es fundamental conocer si esta soporta en ese momento alguna carga del pasado. Para saberlo tendremos que ir al Registro de la Propiedad correspondiente y solicitar una nota simple.

¿Que nos indica?

Las cargas hace referencia a todas aquellas limitaciones que una propiedad o finca tiene.

Puede ser que un bien inmueble en el que estemos interesados, ya tenga una primera hipoteca, o algún préstamo, crédito o en definitiva deuda asociado al mismo.

Libre de cargas

Se dice que una propiedad o finca está libre de cargas cuando se comprueba que no tiene ningún gravamen y que su titular es dueño sin restricciones.

El catastro es un registro administrativo que depende del Estado, concretamente del Ministerio de Economía y Hacienda en el que se describen todos los bienes rústicos, urbanos y aquellos con todo tipo de peculiaridades.

Los catastros inmobiliarios Rústico y Urbano forman un registro de datos utilizable por la Administración, básicamente a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Se recopilan un conjunto de datos y descripciones de inmuebles tanto rústicos como urbanos aportando datos de superficie, linderos, cultivos, situación, etc.

Certificación Catastral ¿Qué es?

Es un documento expedido por una gerencia territorial del catastro que acredita datos físicos, jurídicos y económicos que constan en el Catastro Inmobiliario.

Es un documento expedido por el Registro de la Propiedad en el que se expone la situación legal en la que se encuentra una vivienda (con o sin cargas).

Imprescindible solicitado cada vez que se era realizar la compra de un inmueble.

¿Qué es entonces lo que lo diferencia de una nota simple?

Pues que la nota simple tiene valor puramente informativo mientras que una certificación registral tiene carácter de documento público otorgándole una presunción de legalidad a los actos y contratos inscritos en ella.

Central de Información de Riesgos del Banco de España. Este es el lugar al que acuden las entidades financieras para consultar los niveles de riesgo de determinados clientes que solicitan financiación. Gracias a esta entidad, se puede saber si existen antecedentes de morosidad en las personas que lo solicitan.

Para realizar esta consulta, tiene que haber una previa autorización del cliente.

Una vez aceptadas las condiciones de la hipoteca, el siguiente paso será la formalización de la hipoteca ante notario. La comisión de apertura forma parte de estas condiciones aceptadas.

La comisión de apertura es el importe que se debe pagar a la hora de formalizar el préstamo hipotecario, en contraprestación de gastos administrativos, informáticos y de gestión. El paso se realizará una única vez y por lo general se aplica un porcentaje sobre el capital solicitado.

La comisión de apertura es un concepto negociable dentro de una hipoteca.

Con Créditoh conseguirás reducirla al máximo al igual que otras condiciones de hipoteca.

Esta comisión hace referencia al coste que se ha de soportar cuando se decide cancelar el préstamo hipotecario. Suele ser el importe que se paga al efectuarse el último plazo de la hipoteca adquirida. El proceso finaliza con una carta de pago del banco, mediante escritura pública inscrita en el Registro, que da fe de la anulación de la hipoteca sobre la propiedad.

La comisión de cancelación suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se cancela.

A lo largo de la vida de la hipoteca, también puede ocurrir que por diversas circunstancias, decidamos cancelar el préstamo con anterioridad a la fecha prevista. En este caso también tendremos que soportar esta comisión de cancelación anticipada.

Se trata de un coste que cobran las entidades financieras por el análisis y estudio de la operación hipotecaria antes de su concesión. Es un concepto que hace referencia al tiempo y recursos invertidos por parte del personal bancario en estudiar la idoneidad de la operación.

En el momento de la firma de una hipoteca, deben figurar todas las condiciones de la misma para que posteriormente no surjan problemas. Entre los conceptos a incluir están los de comisión de novación y subrogación.

La comisión de novación hace referencia al porcentaje que negociamos con el banco en el momento inicial, por si en un futuro queremos realizar algún cambio en nuestra hipoteca. Puede ser desde 0% hasta un 1% por ley.

La comisión de subrogación, es también el porcentaje que nos cobrará el banco si en algún momento de la vida del préstamo, queremos cambiar la hipoteca para otra entidad bancaria que nos ofrezca mejores condiciones. La comisión máxima fijada por ley es de 0,50% durante los primeros 5 años y de 0,25% a partir del sexto año.

Suelen venir materializadas en papel y reflejan las características que el prestado hipotecario tendrá en función de la entidad bancaria a la que acudamos.

Deben figurar:

• Importe del préstamo hipotecario
• Tipos de interés
• Comisiones
• Plazo de Amortización
• Importe de la cuota

Nuestros asesores podrán ofrecer a los clientes una amplia variedad de ofertas hipotecarias procedentes de distintas entidades en función de las características personales.

Definamos el concepto de crédito hipotecario que la mayor parte de las veces se da por sentado pero también tiene sus peculiaridades.

El Crédito Hipotecario es un contrato por el que una entidad financiera concede una operación de financiación hipotecaria a una persona física o jurídica que podrá ir disponiendo de cantidades según sus necesidades.

Esta es una de las principales diferencias con las de un préstamo al uso donde la cantidad cedida es fija y se produce una única entrega por parte de la entidad bancaria. El titular del préstamo deberá devolver la cantidad en plazos y con una serie de condiciones pactadas.

Si el titular incumpliese dicho contrato, la entidad podrá ejecutar el bien hipotecado ante un juez con el fin de cancelar la deuda.

Los créditos hipotecarios se formalizan en escritura pública para posteriormente ser inscritos en el Registro de la Propiedad.

La cuota hipotecaria hace referencia a cada uno de los pagos periódicos que se deben realizar para ir devolviendo el préstamo hipotecario. Suele ser mensual, trimestral y en algún caso anual.

La cuota está compuesta por dos partes: el capital y los intereses.

¿Qué ocurre con la cuota si existe carencia?

En este caso, la cuota estará formada exclusivamente por la parte correspondiente a intereses.

La cuota en el caso de hipotecas a tipo de interés fijo será constante a lo largo de toda la vida del préstamo. Si por el contrario, la hipoteca se ha formalizado a un tipo de interés variable con referencias el Euribor, cambiará cada vez que cambie el este referencial.

DACIÓN EN PAGO

La dación en pago es una operación mediante la cuál se entrega una vivienda hipotecada a cambio de cancelar toda la deuda pendiente con el banco, incluidos los intereses demora y las comisiones de impago.

Esto puede ocurrir ante la imposibilidad de hacer frente a las cuotas hipotecarias durante un periodo de tiempo continuado. No se recuperará el dinero devuelto mediante las cuotas hasta ese momento pero tampoco se tendrá que seguir pagando. 

Se presenta como una buena solución para evitar la ejecución hipotecaria.

La ley actual en nuestro país contempla esta opción y es posible negociarla con el banco. La polémica surge cuando se debate sobre si esta se debe aplicar de forma automática a todos los casos.

Ventajas de la dación en pago

• La deuda queda completamente cancelada
• Se evita el proceso judicial que conlleva la ejecución
• Existe la posibilidad de negociar otras alternativas como la opción de aplicar un alquiler social

Desventajas de la dación en pago

• No todos los casos pueden acogerse a ella.
• El banco no está obligado a concederla a no ser que esté incluida en el contrato.
• Aunque se consiga, el perfil crediticio del cliente quedará perjudicado ya que le resultará muy difícil conseguir financiación hipotecaria en el futuro.

El diferencial en lenguaje hipotecario es el porcentaje que se añade al índice de referencia utilizado a la hora de pactar el precio del préstamo.

Pongamos un ejemplo:

Si se pacta el precio de un préstamo hipotecario en Euribor + 1,5% y el valor del Euribor está en un 4%, el precio final a aplicar será 4%+1,5%, es decir 5,5%.

El diferencial es una de las variables que más se negocian a la hora de solicitar una hipoteca ya que el valor del Euribor es inamovible y depende de factores ajenos a la entidad. En Creditoh colaboramos con las principales entidades de nuestro país por ello contamos con un amplio abanico de posibilidades y precios.

Este es un término importante a la hora de comprar un inmueble que pertenezca a otro más grande, por ejemplo, un piso dentro de un edificio.

La división horizontal, es una acto documentado en título público , a través de cuál se divide un inmueble en distintas fincas registrales independientes con asignación a cada una de ellas de un copropietario distinto.

Es un documento fundamental para formar una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal.

Documento Privado

La definición legal dice que un documento privado es aquel que recoge la voluntad de las partes que lo otorgan. Esto quiere decir que por ejemplo en una operación de compra-venta, el contrato privado recogerá la voluntad de ambas partes de transmitir un bien a la otra.

En este caso es conveniente detallar con precisión todos los elementos relevantes del contrato: identificación de la vivienda, m2, precio y forma de pago, necesidad de aval, plazo de entrega, cantidad de indemnización en caso de incumplimiento.

Documento Público

Un documento público de compra-venta es la escritura.

Un documento público hace referencia al contrato definitivo de compra-venta que se firma ante notario. Será gracias a este documento que se le atribuirá la propiedad al comprador. Además este documento tiene la atribución legal para ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

La escritura es el documento público firmado y autorizado por un notario el cual da fe de su contenido y lo faculta para ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

¿Qué incluye la escritura de una vivienda?

• Las partes que la firman, comprador y vendedor
• Descripción detallada de la vivienda objeto de compra-venta
• El título de propiedad de adquisición
• El valor de la vivienda o inmueble
• Las cargas de las vivienda en caso de que las hubiera
• El abono de los gastos de la comunidad de propietarios
• El precio de la compra-venta y la forma de pago

El Euribor ( Euro Offered Rate o tipo de oferta interbancario), es un índice de referencia que en el caso de España, es el más utilizado a la hora de conceder préstamos hipotecarios.

Y un índice de publicación diaria que refleja el tipo de interés promedio al que un gran número de bancos europeos se conceden préstamos a corto plazo entre ellos para posteriormente cederlo a través de préstamo/crédito a empresas y particulares.

TÉRMINO HIPOTECARIO: CLÁUSULAS FIAE

FIAE son las siglas que corresponden a la Ficha de Advertencias Estandarizadas. Se trata de un documento que la entidad bancaria que estudia la concesión de un préstamo hipotecario entrega al cliente en donde incluye las cláusulas asociadas a la operación de crédito.

¿Qué información contiene la FIAE?

1- Si la hipoteca es a tipo de interés variable, se advierte de la dependencia del indice de referencia establecido, especificando el mismo.

2- Si el préstamo fuera en multidivisa se debe indicar su concesión en moneda extranjera especificando cuál.

3- Especifica los gastos hipotecarios que irán por cuenta del cliente. A día de hoy son los de tasación y escritura pública.

4- Si existe o no techen la operación hipotecaria, En caso de no haberlo tendrá que explicar que el cliente deberá asumir todas las subidas del índice de referencia con el consiguiente encarecimiento de las cuotas.

5- Plazo de ejecución de hipoteca, no se podrá aplicar hasta que se acumulen 12 cuotas sin pagar o 15 una vez transcurrido la mitad del plazo.

6- Que el vencimiento anticipado puede suponer que haya que pagar los gastos derivados de la ejecución del crédito.

7- Si se contrata un producto que cubra el riesgo de subida del interés.

Por norma general, una fianza es cualquier garantía que se presta para asegurar el cumplimiento de una obligación.

Si nos referimos a qué significado tiene la fianza dentro de un préstamo hipotecario, la fianza o aval es una garantía personal por la que una persona asume el compromiso  de responder del cumplimiento de una obligación en caso de que el deudor no lo haga.

Esto quiere decir que la obligación del fiador es subsidiaria respecto de la del deudor principal.

Todas las entidades financieras tienen la obligación por normativa de tener a disposición de sus clientes folletos informativos que incluyan las características financieras agrandes rasgos de los préstamos hipotecarios destinados a la compra de viviendas.

Con estos folletos, podremos hacer comparativas básicas de las distintas ofertas bancarias que existen en el mercado en ese momento de tiempo.

Estos folletos se entregarán a los clientes de forma totalmente gratuita.

Los gastos de hipoteca, como su propio nombre indica, hacen referencia a todos aquellos que estén asociados a la misma.

Por lo general, una vez comprada y escriturada la vivienda, quedarían todavía pendientes de pago los gastos de constitución de la propia hipoteca. Este importe viene dado por el propio importe del préstamo hipotecario o m´s específicamente por el capital garantizado o Cifra de responsabilidad hipotecaria ( importe del préstamo + intereses + comisiones)

¿Cuáles son estos gastos de constitución?

• Notaría
• Registro de la propiedad
• Gestora
• Impuesto sobre actos jurídicos documentados

Además, mientras la hipoteca esté vigente puede ocasionar nuevos gastos hasta llegar al último gasto derivado su propia cancelación.

Una gestoría es una entidad especializada que se encarga de los trámites de las escrituras de compra-venta, liquidación de impuestos y préstamo hipotecario hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Los gastos de gestoría en los que haya que incurrir asociados a un prestado hipotecario, son fiscalmente deducibles de las declaración de la renta.

Una hipoteca es un contrato mediante el cual se toma como garantía de un crédito a un bien que generalmente lo constituye un inmueble.

Dicho bien permanecerá en manos del propietario mientras este cumpla con sus obligaciones. De no ser así, el acreedor podrá realizar la venta del bien para cobrar el dinero que prestó

Las hipotecas se formalizan en documento público y sus derechos se constituyen con la inscripción en el Registro de la Propiedad.

La hipoteca 100 es uno de los términos más buscados en Internet en lo que respecta a hipotecas que financian hasta el 100% del precio de la vivienda.

Antes del crack inmobiliariomuchas eran las entidades financieras que publicaban en sus escaparates las hipotecas 100 más gastos.

Hoy día es menos común la oferta de este tipo de préstamos hipotecarios, sin embargo, en Créditoh! somos expertos en la concesión de hipotecas 100, gracias al gran número de contactos de calidad que poseemos en diferentes entidades bancarias, ademas de contar con Sociedades de Tasación concretas que consiguen excelentes valoraciones para nuestros clientes.

Esta hipoteca tiene la peculiaridad de que no aparece fijado en importe exacto de la obligación que se asegura, es decir, solo figura el máximo importe a lo que puede ascender la responsabilidad hipotecaria.

También se conocen como hipotecas de seguridad.

Estas hipotecas de máximos, suelen estar asociadas a lineas de crédito a largo plazo garantizadas con unas hipotecas de este tipo sobre el bien inmueble.

La Hipoteca en divisas estuvo muy de moda en nuestro país en la época de auge económico en la que muchos eran los que optaban por darle esquinazo al Euribor y formalizar su hipoteca en yenes.

Se tarta de un préstamo hipotecario suscrito en una moneda extranjera. Su finalidad es beneficiarse de los bajos tipos de interés que rigen en ese momento  en los mercados de los respectivos países.

Pero no todo es oro lo que reluce y este tipo de préstamos hipotecarios también conllevan un alto riesgo ya que si se producen cambios que revaloricen la moneda, convertirían la deuda en una cantidad mucho mayor.

El término Hipoteca Puente es el nombre con el que se la conoce popularmente

Se trata de un tipo de préstamo hipotecario que permite adquirir una nueva casa o propiedad cuando todavía se está pagando la hipoteca de la vivienda actual. Esta a su vez se querrá vender para trasladarse a la nueva propiedad.

La hipoteca puente cubrirá el coste de la vivienda nueva que queremos comprar, más la cantidad pendiente de pago del préstamo de la vivienda actual. También se hace cargo de todos los gastos de gestión asociados a la operación.

Una vez formalizada esta hipoteca, se dispondrá de un plazo de 2 a 5 años para vender el inmueble antiguo. De esta forma se podrá vender el inmueble sin prisas ni malas ventas, a la vez que se disfruta de un periodo de carencia en el que solo se hará frente a los intereses.

Créditoh! es especialista en este tipo de hipotecas.

Los pasos a seguir para optar a una hipoteca para una segunda vivienda son los mismos que para la vivienda habitual, la principal diferencia reside en las condiciones que aplican las entidades financieras que resultan menos beneficiosas para el hipotecado.

Los valores de concesión en el caso de una primera vivienda, alcanzan el 80% del valor de tasación, e incluso en algunos casos pueden llegar a cubrir el 100% (especialidad de Créditoh!). En el caso de una segunda residencia, el importe alcanza entre el 50% y el 65% del valor de tasación.
Además la adquisición de una segunda residencia no implica ninguna ventaja fiscal para el hipotecado, ya que suelen utilizarse en periodos vacacionales, fines de semana, etc. Algunas personas optan por empadronarse en los municipios donde compran esta segunda vivienda para obtener mayores ventajas.

Las viviendas de protección oficial son aquellas cuya tipología, dimensiones y tarifas, está regulados por las Administraciones Públicas, tanto estatales como Comunitarias. Cuentan con unas condiciones económicas y fiscales privilegiadas a las que podrán acogerse ciertas personas en función de unos requisitos.

A pesar de su regulación pública, las hipotecas VPO deben ser concedidas por aquellas entidades financieras que se hayan acogido al convenio de esa VPO.

Suelen carecer de comisiones además de incluir un tipo de interés más que atractivo pactado anualmente por el consejo de ministros. Por otra parte las cuotas de estos préstamos hipotecarios siguen el sistema del amortización francés por lo que se mantendrán constantes a lo largo de toda su vida.

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados grava los siguientes documentos:

• Documentos notariales
• Documentos mercantiles
• Documentos administrativos

Este tributo forma parte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
En lo que respecta a las Hipotecas, su base de cálculo es la responsabilidad hipotecaria, quiere esto decir que hace referencia a la suma de todos los conceptos que están garantizados dentro de la hipoteca (capital prestado, intereses comunes, intereses de demora, gastos, etc).

El tipo a aplicar oscila en función de las Comunidades Autónomas y también de los importes. Suele variar entre el 0,1% y el 1%.

El IAJD en el caso de compra-venta de una vivienda, se toma como base para el cálculo el importe escriturado de compra-venta.

En este caso el Impuesto sobre bienes inmuebles es una tasa municipal que grava de forma anual la propiedad de una finca. Esto quiere decir que el pago debe hacerse de forma anual por parte de la propiedad y será en función del valor catastral que se le asigne a la vivienda.
Este tipo de gravamen suele calcularse en función del número de habitantes que tenga cada municipio.

Es aquel tributo que grava la compra-venta de una vivienda de segunda mano o sucesivas. Este impuesto incluye:

• La transmisión de bienes inmuebles
• Contratos que comprendan muebles e inmuebles

En la actualidad el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales está delegado a las Comunidades Autónomas, de esta forma, en función del lugar de residencia se establecerá el tipo general a aplicar.

Infórmate de que porcentaje tiene el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en tu comunidad autónoma.

Se trata de unos índices que el Banco de España publica cada mes calculando una media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario inscritas por Bancos y Cajas.

Se aplican en forma de porcentajes sobre el tipo de interés hipotecario variable.

Son los siguientes:

• Euribor: este es el más conocido y más utilizado en nuestro país. Sustituyó al Mibor.
• CECA: su media incluye el precio de los préstamos hipotecarios y también el de los personales ofrecidos por as Cajas de Ahorros.
• El de Deuda Pública: rentabilidad semestral en los bonos del Tesoro

El Interés de demora es un tipo de interés que figura en todo tipo de préstamos y que se pacta con la entidad bancaria previamente a la firma. En lo que respecta a los préstamos hipotecarios, el interés de demora será el porcentaje que el hipotecado tendrá que pagar en caso de que se produzcan impagos  en las cuotas asociadas a ese préstamo. Dicho porcentaje será proporcional a los días de retraso que se produzcan en el pago.

Es un tipo de interés del que no se suele hablar en la negociación de forma errónea ya que es de suma importancia.

El tipo de interés hipotecario es aquel precio que la entidad bancaria aplica al préstamo por conceder la hipoteca. Puede ser de tres tipos:

• Variable:
  En este caso estará compuesto por un índice de referencia ( suele ser el Euribor), más un diferencial pactado con el Banco. Su valor variará en función de las oscilaciones del mercado.
• Fijo: tipo de interés que se mantiene constante durante toda la vida del préstamo hipotecario. No afectarán por tanto las subidas ni bajadas del Euribor.
• Mixto: Se trata de una mezcla de los anteriores por etapas, es decir, durante un primer momento (1 o 2 primeros años de hipoteca), se aplica un tipo de interés fijo para posteriormente cambiar a variable.

El IVA, es el impuesto por el valor añadido que se paga por por la compra de una vivienda nueva. Esto quiere decir que se produce en el momento de la entrega de la vivienda por parte del promotor al comprador. El gravamen actual es del 7% excepto en Canarias que se sustituye por el IGIC y es del 5%.

Esta ley hace referencia a una circular del Banco de España que obliga a las entidades financieras a presentar información detallada y clara sobre todos sus productos con la finalidad de potenciar los derechos del consumidor.

La ley Hipotecaria Nacional es aquella que regula el mercado hipotecario en España por el Decreto de 8 de Febrero de 1946. Además también está vigente la Ley 2/1981 de 25 de Marzo y la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre que modifica a la anterior.

Es la expresión que define aquella finca sobre la que no pesa ninguna carga o limitación, por tanto no existirán hipotecas, cláusulas, censos, embargos, etc.

Dicha información se obtiene a través de la Nota Simple que facilita el Registro de la Propiedad tras su solicitud, información fundamental antes de adquirir cualquier propiedad.

Es un nuevo documento obligatorio desde el año 2000. En él, se incluye una serie de documentación en la que se detalla una obra nueva o edificio recién construido. Este libro se pondrá en posesión de los compradores para su conocimiento y mantenimiento.

Resulta un documento muy útil a la hora de exigir responsabilidades si el edifico ocasionará algún problema derivado de su construcción.

La licencia de obras es el permiso que cada ayuntamiento otorga sobre su territorio para conceder la aprobación al comienzo de una obra nueva o modificación en el inmueble que ya existe.

Esta licencia es de suma importancia en el caso de Hipotecas de Auto-promoción.

La nota simple es un documento oficial expedido por el Registro de la Pro-piedad en el que se hace referencia a la situación actual de una finca en particular. En ella se indicarán todas las cargas que posee el inmueble en el momento de la solicitud. También puede ocurrir que el bien se encuentre libre de cargas, situación ideal para una compra-venta.
¿Qué incluye la nota simple?

Información breve y concisa sobre la situación jurídica de una finca: (breve descripción, propietario, cargas existentes, etc)

Puede solicitarse de forma presencial o a través de correo electrónico en la página web de registradores.

A día de hoy los datos todavía no están digitalizados para una consulta directa, lo cuál sería ideal y acortaría mucho los tiempos de espera e incertidumbre.

Importancia de la Nota Simple para hipoteca

Será fundamental conocer el estado de la finca o bien inmueble en el caso de que vayamos a comprar una vivienda para comprobar:

• Su situación registral
• Comprobar que el que dice que nos va a vender el bien, es en realidad su propietario
• Conocer las cargas reales sobre el bien, etc

Un notario es aquella persona física que actúa como funcionario público, autorizando y dando fe al contenido de determinados documentos. En el caso de las hipotecas serán los contratos de compra-venta y de préstamo hipotecario.
Su trabajo consiste en verificar la legalidad de todas las condiciones del contrato. Por otra parte, sus honorarios están regulados por ley.

Curiosidad: todos los notarios cuentan con acceso directo a los registros de la propiedad a través de Internet.

Cualquier ciudadano puede escoger el notario a su libre albedrío, siempre y cuando su situación guarde relación con la vivienda en cuestión o con el domicilio del que vende.

Es un documento público en el que se modifica por acuerdo entre ambas partes, alguna o varias de las condiciones del préstamo hipotecario formalizado en el pasado.

¿Cuándo se recurre a la novación?

Si por ejemplo pensamos que años atrás hemos firmado una hipoteca con condiciones muy desfavorables con respecto al momento actual, podemos solicitar una renegociación de las condiciones con nuestra entidad financiera o también acudir a una tercera que nos haga una mejor oferta y trasladar nuestro préstamo hipotecario (subrogación)

¿Qué se puede renegociar?

En general cualquier condición que se incluya en la póliza de préstamo hipotecario: tipo de interés, cambio de tipo variable a fijo o viceversa, cambiar el referencial, etc.

Este es un término importante que suele manejarse en las hipotecas. La obra nueva hace referencia a aquellas viviendas que serán edificadas en un solar concreto como obra nueva. En este caso, la situación registran del solar quedará modificada dando lugar al número de propiedades que figuren en el proyecto.

Se hace a través de un documento público en el que declara la existencia de una construcción nueva.

¿Cuándo se declara la obra nueva?

Puede hacerse en el propio proceso de urbanización como durante el proceso de ejecución de obra.

Todas las entidades de crédito tienen la obligación de entregar a sus clientes el documento de oferta vinculante, donde figuren todas y cada una e las condiciones que tendrá su préstamo hipotecario. Tiene una validez de diez días hábiles desde el momento en que se entrega.

Oferta vinculante & Subrogación

Cuando se quiera hacer un cambio de hipoteca a otra entidad financiera, la oferta vinculante será el documento que la entidad que quiere vincular el préstamo le envía a la que ya lo tiene con el fin de informar acerca de las nuevas condiciones que podrían aplicar a la hipoteca.

Si el banco no las entrega, los clientes podrán solicitar su oferta vinculante de forma gratuita así como un folleto informativo que incluya las operaciones de préstamos sujetas a la ley de Crédito al Consumo.

Todos y cada uno de nosotros tenemos un perfil de riesgo particular para cada entidad financiera a la que acudimos en busca de financiación. El perfil de riesgo de un individuo es el resultado de un previo estudio y análisis de la situación financiera el solicitante.

Para obtener el perfil de riesgo, se valorarán los niveles de ingresos, gastos y otras posibles deudas contraídas en otras entidades. También se tendrán en cuenta todas las garantías adicionales que pueda aportar el solicitante.

En definitiva, lo que a la entidad le interesa saber, es cuál es nuestra capacidad de reembolso.

El periodo de revisión en un préstamo hipotecario, hace referencia al momento de tiempo durante el cual se revisará el tipo de interés en las hipotecas que se hayan firmado a tipo variable.

Por norma general, esta revisión e realizará una vez cada 12 meses.

Este tipo de préstamos, también incluyen una garantía pero no será el bien hipotecado. Por el contrario, el cliente ofrecerá como garantía de la operación cualquier tipo de activo financiero aceptado por la entidad: bonos, acciones, planes de pensiones, etc). Dichos activos financieros se pignorarán como garantía del préstamo concedido.

El préstamo de garantía pignoraticia no suele realizarse en el caso de compra de viviendas, aunque si existen algunas entidades financieras que lo emplean para tal fin, pero son casos aislados.

¿Cuál es su principal ventaja?

Se produce un ahorro al tener que evitar la tasación de la vivienda, los gastos de Registro y los impuestos anexos que suelen encarecer las operaciones hipotecarias.

Por ejemplo, con este tipo de préstamo, el cliente no tendrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos.

Un préstamo hipotecario se produce cuando una entidad financiera concede a una persona física o jurídica una determinada cantidad de dinero que incluye la garantía adicional del bien inmueble sobre el que se realiza la hipoteca.

Tiene la particularidad de que el bien hipotecado (casa, chalet, piso, bajo comercial, etc), servirá como garantía al prestamista en caso de cumplir las condiciones pactadas en la concesión del préstamo. De darse esta situación, la entidad financiera pasaría a ser la titular propietaria del inmueble.

El préstamo promotor consiste en una operación hipotecaria dedicada a financiar la construcción y/o rehabilitación de viviendas y elementos vinculados que se destinarán a la venta.

Se dirige principalmente a personas jurídicas cuya actividad principal será la construcción y promoción de proyectos inmobiliarios.

Suele tener un periodo de carencia que va de dos a tres años durante el cuál el promotor solo pagará intereses y hará disposiciones de capital por avance de obra. Esto es así para que durante el tiempo de edificación en el que todavía no hay beneficios de venta ni disfrute de las viviendas se soporten las menores cargas posibles.

El prestatario es aquella persona física o jurídica que figura como titular de un préstamo. Es la parte que asume toda la responsabilidad y también adquiere todos los derechos que se derivan del contrato de préstamo.

En el caso de un préstamo hipotecario, el prestatario responde como garantía para el cumplimiento de sus obligaciones con el bien inmueble que está hipoteca.

También puede ser frecuente encontrarnos con este término si estamos a punto de firmar una hipoteca con compra-venta. Proindiviso hay referencia a cuando la propiedad e un bien o derecho pertenece a más de una persona, es decir, a una comunidad de individuos.

Esto puede ocurrir en el caso de una herencia cedida a varios co-propietarios. Estos compartirán la propiedad del inmueble. También en el caso de un divorcio en el que ambas partes son titulares del bien.

Cuando se quiera comprar inmuebles en régimen de proindiviso, se ha de tener en cuenta que solo se adquirirá una parte de esa propiedad y el resto de comuneros seguirá teniendo derechos sobre ella como el de adquisición preferente por ejemplo.

Se trata de un coeficiente utilizado por las entidades financieras para conocer que parte de los ingresos de los solicitantes de financiación se podrá destinar al pago de la deuda.

¿Cómo es el cálculo de este ratio en caso de hipoteca?

Se tendrá el cuenta el importe de la cuota hipotecaria a la que se le sumará las cuotas de otros prestado adquiridos y todo ello dividir entre los ingresos totales.

Esto es algo que puede ocurrir en los préstamos hipotecarios formalizados a un tipo de interés variable. Suelen incluir la cláusula de redondeo al alza. Esto quiere decir que el redondeo que se aplique va a ser siempre por exceso a un factor o fracción de punto porcentual.
El redondeo al alza puede llegar a suponer un sobrecoge importante para las hipotecas. Por ejemplo: un tipo de interés de un 2,693 redondeado al alza se convertiría en un 3.

La ley prohíbe redondear por encima de un octavo punto.

Esto se aplicará a hipotecas formalizadas antes del 2002, aunque se puede pedir a la entidad financiera que deje de hacerlo.

La refinanciación es la cancelación de un préstamo por otro. Esto quiere decir que de llegar a un acuerdo, se procederá a la cancelación del primero para dar lugar a la formalización de otro nuevo.

¿Qué se pretende conseguir en una refinanciación?

Una mejoría de las consignas financieras, ampliación en el plazo de amortización o ampliar el capital prestado.

El Registro de la Propiedad, es una oficina de carácter público, que depende del Ministerio de Justicia. Su principal función es la inscripción y publicidad de la propiedad de los bienes inmuebles y derechos de los mismos.

Está obligado a llevar una serie de libros oficiales en los que figuren todas las circunstancias que afecten a las fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro:; cargas, notas marginales transmisiones, etc.

Cada Registro abarcará una área territorial.

Es una obligación en el caso de comprar una vivienda, la consulta sobre la misma en el Registro. De esta forma nos aseguraremos que todos la información aportada por el vendedor es real.

A día de hoy todavía no se puede realizar la consulta online de los datos en el Registro pero se piensa que falta muy poco para lograrlo.

¿Qué es la responsabilidad hipotecaria?

Pues sería la suma de todos los conceptos que quedan garantizados mediante la formalización de una hipoteca. Hablamos del capital, los costes judiciales, los intereses, gastos, etc.

Los gastos de formalización y cancelación de hipoteca se calculan en función de este importe.

La segunda hipoteca sobre un bien es aquella que lo grava por segunda vez. Sería el caso de una vivienda que ya se haya hipotecado en el pasado y en el presente vuelve a hacerse por lo general por una cantidad menor.

Las entidades financieras en el caso de segundas hipotecas suelen exigir mayores garantías.

Es una póliza que asegura el importe del préstamo en caso de fallecimiento o invalidez del prestatario. El capital asegurado servirá para cancelar el préstamo en caso de que ocurra alguna de las situaciones anteriores.

El objetivo es que los herederos no tengan que hacerse cargo de esta deuda. Algo a tener muy en cuenta.

Se trata de la contratación de una póliza que asegura los posibles desperfectos que pueda sufrir una vivienda. Suele incluir diversos rasgos que afectan tanto al continente como al contenido.

La ley hipotecaria exige que una vivienda hipotecada debe tener un seguro contra incendio por el valor de construcción de la misma.

Es el sistema de amortización más utilizado en nuestro país. En él, la cuota de amortización se mantiene constante a lo largo de toda la vida del préstamo. Lo que variará será la parte de intereses que se pague.

Al principio del presto las cuotas incluyen poca amortización de capital y más cantidad de intereses. A media que vaya avanzando el tiempo ocurrirá todo los contrario.

La Subrogación de una hipoteca ocurre cuando pretendemos modificar alguna de las condiciones hipotecarias previamente pactadas con el objetivo de mejorarlas.

En un préstamo hipotecario la subrogación implica un cambio en la entidad de crédito ante la cual se asumirá un nuevo riesgo.

Dos tipos de Subrogación:

1- Subrogación con cambio de entidad financiera

El prestatario pretende cambiar de entidad financiera su préstamo hipotecario para lograr una mejora en alguna o varias de sus condiciones.

2- Subrogación por asunción de obligaciones ya contraídas

Es el caso en que que el comprador de una vivienda asume los derechos y obligaciones de otra persona. Por ejemplo si compramos una vivienda a un particular que ya tiene una hipoteca sobre la propiedad, nos subrogaremos a las condiciones que este tenía en su préstamo hipotecario.

En una hipoteca tipo de interés variable, un Swap es un contrato firmado a lo largo de cualquier momento de la vida de la hipoteca por el cuál el hipotecado se asegura pagar un interés fijo máximo durante un periodo de tiempo. El banco abonará la diferencia cuando el Euribor sea superior al tipo de referencia pactado. Si por el contrario está por debajo, le tocará al hipotecado compensar la diferencia.

La TAE hace referencia a una fórmula de cálculo matemática mediante el cual se transforman las condiciones financieras aplicadas a un préstamo a su equivalente anual.

Es el índice más efectivo a la hora de comparar préstamos. Para calcularlo se tiene en cuenta tres factores:

• Interés nominal
• Comisiones
• Plazo de amortización

La tasación de una vivienda indica el valor de la misma certificado por una Sociedad constituida a tal efecto. El resultado de la tasación e una indicador del valor que tiene el bien inmueble en el mercado y también servirá de referente para obtener el préstamo hipotecario solicitado.

Puede realizarse a través de la entidad bancaria a la que le solicitamos el préstamo hipotecario o de forma independiente.

Es un dato altamente relevante pala negociación y el importe concedido. Las entidades suelen conceder un 80% del importe de tasación para un préstamo hipotecario.

Será aquel porcentaje que se aplique al capital de un préstamo con el fin de calcular los intereses que deben abonarse. Puede ser fijo (constante a lo largo de toda la vida del préstamo) variable (oscila en función de un referencial más un porcentaje) o mixto (una combinación de los dos anteriores)

Hace referencia a la escritura que es el documento oficial que acredita la propiedad de una vivienda o finca. El título de propiedad de un inmueble confiere ser el dueño legal de su propiedad.

Es la valoración que figura en el catastro sobre una determinada finca o propiedad. El catastro es el censo y padrón de fincas rústicas y urbanas.

Este concepto está muy relacionado con la nota simple ya que es una comprobación que se hace en el Registro de la Propiedad para conocer si una propiedad está o no libre de cargas.