Subrogación tras la nueva ley: ¿Cómo cambiar la hipoteca de banco?
Supongamos que hace unos años contrataste una hipoteca con una serie de condiciones. Dado que el mercado es muy cambiante y como consecuencia del desplome del euribor, muchos han sido los bancos que han lanzado atractivas ofertas hipotecarias, concretamente en lo que respecta a hipotecas a tipo de interés fijo.
¿Es posible beneficiarse entonces de este nuevo escenario económico?
Si, a través de dos figuras; la novación (cuando le propones a tu entidad mejorar ciertas condiciones hipotecarias) y la subrogación, que es cuando decides llevar tu hipoteca a otra entidad con la que te ahorrarás una buena cantidad de dinero.
En el artículo de hoy vamos a hablar de la subrogación de hipoteca y de cómo le ha afectado la nueva ley hipotecaria.
¿En qué consiste la subrogación hipotecaria?
La operación de subrogación puede ser deudora o acreedora. La primera se da por ejemplo cuando compramos una vivienda de nueva construcción y nos subrogamos a la hipoteca que tiene el constructor de la promoción. La segunda es la que nos atañe en este artículo ya que es la que sucede cuando queremos cambiar nuestra hipoteca de banco para mejorar considerablemente sus condiciones.
En la actualidad el principal motivo por el que se están produciendo las subrogaciones es por el deseo de cambiar la hipoteca de tipo de interés variable a fijo. Los bancos están haciendo ofertas muy atractivas en este producto con condiciones y tipos de interés muy por debajo de lo usual por lo que los usuarios se decantan por pagar una cuota fija toda la vida del préstamo.
¿Qué pasos son necesarios para solicitar una subrogación?
Si lo que quieres es mejorar las condiciones de tu hipoteca actual, lo ideal es intentar negociar primero con tu entidad bancaria. En el caso de que acepte se producirá a una novación. Si el banco se niega a mejorar ha llegado el momento de buscar otra entidad que te haga una oferta mejor.
Antes de hacerlo, es necesario saber que es imprescindible no contar con ningún impago.
La nueva entidad estudiará tu operación y en el caso de que la considere factible, presentará ante notario una oferta de vinculación en la que figurarán las nuevas condiciones financieras de la hipoteca.
Cuando esta oferta vinculante llegue a nuestra entidad bancaria, cuentan con un plazo de 15 días para realizar una contraoferta para igualar o incluso mejorar las nuevas condiciones planteadas. Es lo que se conoce como enervación.
Es en este punto donde se introducen novedades con respecto a la ley hipotecaria. Hasta antes de la ley, si el banco actual igualaba o mejoraba las condiciones de la oferta vinculante, el cliente estaba obligado a permanecer en ella, es decir, no podía cambiar su hipoteca de banco. Con la nueva ley, el cliente decide con quién quiere formalizar su hipoteca independientemente de cuál sea la propuesta del banco originario.
Este cambio ha supuesto una mayor libertad de decisión para el interesado ya que será el que tenga la última palabra en la subrogación.
¿Qué coste implica cambiar tu hipoteca de banco?
Las condiciones de subrogación se pactan cuando se formaliza la hipoteca por primera vez. Si la que queremos subrogar es una hipoteca a tipo de interés variable, la comisión máxima que puede aplicar la entidad es del 0,25% los tres primeros años o del 0,15% durante los primeros cinco años. Esto se hace para compensarle al banco originario la pérdida que supone la cancelación anticipada de la hipoteca por llevársela a otra entidad.
Si la subrogación se hace por cambio de hipoteca variable a tipo fijo las condiciones mejoran ya que la nueva ley hipotecaria persigue favorecer la subrogación y la novación modificativa de préstamos. La comisión se limita a 0,15% durante los tres primeros años y al 0% después.
En las hipotecas a tipo fijo el coste de cancelación anticipada es de un 2% del capital reembolsado si se produce en los primeros 10 años y hasta el fin de hipoteca. La comisión máxima será del 1,5% del capital.
A estas comisiones hay que sumarle los gastos que suponga el notario.
La negociación es un arte que si se domina se pueden conseguir condiciones muy ventajosas. Además la jerga financiera puede resultar realmente compleja para quien no la domina, por ello un buen asesoramiento es clave para conseguir la mejora que buscas.
¿Quieres cambiar tu hipoteca de banco para mejorar sus condiciones? Nuestros asesores financieros lo harán por ti.