¿Por qué me interesa renegociar mi hipoteca?

Para mejorar las condiciones de tu crédito hipotecario. A través de la novación tenemos la posibilidad de renegociar con el banco estas condiciones con el fin de que sean más favorables para nosotros. También podemos acudir a otra entidad distinta y pedir que nos hagan una oferta mejor que la que ya tenemos. Hablamos de dos tipos de operaciones:

Novación

Documento público en el que se modifica por acuerdo entre ambas partes, alguna o varias de las condiciones del préstamos hipotecario formalizado en el pasado. ¿Qué podemos cambiar?

• El plazo de amortización. Podemos alargarlo, recortarlo o pactar una carencia.
• El tipo de interés. En este caso tenemos la posibilidad de negociar con el banco un interés más bajo, cambiar el índice de referencia, cambiar el modelo de tipos (de fijo a variable o al revés), reducir la vinculación, eliminar comisiones…
• Modificar el importe que queda pendiente de la hipoteca. Se puede conseguir por medio de una ampliación de capital
• La titularidad de la hipoteca. Se pueden añadir o quitar titulares e, incluso, cambiar a los beneficiarios y herederos en determinados casos

Subrogación

Es decir, trasladar la hipoteca a otra entidad bancaria. En este caso podemos modificar:

• Aspectos relacionados con el interés.
• El plazo de reembolso.

La subrogación tiene unos límites que la novación no tiene. Es decir, no podemos renegociar ciertas cuestiones.

• Reducir o ampliar el capital del préstamo
• Añadir o quitar titulares al contrato
• Añadir o quitar avalistas al contrato

Además, la subrogación lleva asociados una serie de gastos que debemos tener en cuenta para saber si realmente nos compensa cambiar de banco nuestra hipoteca. Por ejemplo, traspasar un préstamo hipotecario de un banco a otro supone abonar una comisión cuyo coste varía entre el 0% y el 2% del importe pendiente. Además, el cliente deberá pagar también el coste de la tasación de la vivienda.

¿Qué debemos tener en cuenta antes de renegociar nuestra hipoteca?

El primer paso es revisar nuestro contrato para ver todas las condiciones que aceptamos cuando lo firmamos. A partir de ahí, podrás marcarte unos objetivos.
Después debes analizar el mercado para ver si existen mejores opciones. Lo podemos hacer por nuestra cuenta o contratar a un equipo de asesores como los de Creditoh!.
Tras recibir las ofertas de las entidades bancarias, elige la mejor alternativa para ti y presenta la subrogación al banco con quien tienes firmado el préstamo. Si este la acepta, dispondrá de un plazo de 7 días para presentarnos una contraoferta que iguale las nuevas condiciones. Cuando la recibamos, tenemos un plazo de 10 días para decidir si estas nuevas condiciones nos interesan o no. Si finalmente aceptamos la contraoferta hay que abonar ciertos gastos para modificar el contrato de préstamo hipotecario.

¿Te interesa cambiar las condiciones de tu hipoteca? Cuéntanos tu caso y los asesores de Creditoh! te ayudarán a mejorar las condiciones de tu préstamo.

Foto por Amy Hirschi en Unsplash

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Pero ¿qué ocurre si tu situación profesional o personal ha cambiado y a día de hoy quieres eliminar a los avalistas de tu hipoteca? Te lo contamos en este artículo.

¿Por qué el banco me obliga a incluir avalistas en mi hipoteca?

Cuando el banco exige avalistas suele ser porque el solicitante no cumple al 100% con los requisitos de capacidad de reembolso ideales.

Algún ejemplo podría ser una persona con trabajos temporales, sin trabajo indefinido, con actividad de autónomo, etc. También puede obligarse en aquellos casos en los que el solicitante para pagar la cuota haga uso de más del 40% de sus ingresos. Otra situación común en la exigencia de avalistas en cuando el titular no cuenta con los ahorros necesarios y solicita un porcentaje de financiación mayor al 80% que es el que suelen conceder los bancos.

Es posible que cuando firmaste tu hipoteca estuvieras en alguna de estas situaciones pero también es posible que tu situación profesional o personal haya cambiado y te encuentres en situación de quitar a los avalistas de tu préstamo hipotecario.

¿Cuál es el procedimiento para eliminar a los avalistas de tu hipoteca?

Lo primero que debemos hacer es hablar con nuestro banco y comunicarles que parte de nuestra situación profesional o personal ha cambiado. Una vez lo hagamos, es momento de transmitirle nuestra intención de quitar a los avalistas de la hipoteca.

Llegado este punto hay que tener muy presente que para el banco un avalista es una garantía de pago a la que acudir en el caso de que tú no puedas hacer frente a la obligación de la cuota, por lo que en muchos casos es posible que no estén de acuerdo con eliminar a estas figuras.

Novación

En el caso de que el banco se muestre de acuerdo con la posibilidad de modificar esta condición inicial de tu préstamo hipotecario, tendremos que acudir a la novación que es exactamente cambiar alguna de las condiciones con las que se formalizó el préstamo en su día (tipo de interés, plazo, titulares, etc).

¿Y qué puedo hacer si el banco se niega a eliminar a los avalistas de mi hipoteca?

Subrogación

De darse la situación anterior el camino que puedes tomar es la subrogación, es decir, acudir a otra entidad bancaria para negociar el traspaso de tu préstamo hipotecario pero con nuevas condiciones como en este caso, quitar a los avalistas de tu hipoteca.

Otra de las posibilidades que tenemos si queremos quitar a un avalista concreto de nuestro préstamo es ofrecerle al banco la posibilidad de incluir a otro nuevo. En cualquier caso la pelota de aceptar o no siempre estará en el tejado del banco.

En Creditoh te ayudamos a mejorar las condiciones de tu hipoteca

Si tienes la sensación de que estás pagando un precio muy alto por tu hipoteca teniendo en cuenta el nivel del euribor actual o te gustaría cambiar alguna de las condiciones de tu póliza hipotecaria como el plazo o la eliminación de avalistas, te ayudamos a conseguirlo.

Somos expertos en la negociación bancaria además de tener varios acuerdos con las principales entidades del país.Estudiamos tu hipoteca actual sin compromiso ni coste con el fin de mejorar sus condiciones y conseguir lo que necesitas.

¿Hablamos?

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Supongamos que hace unos años contrataste una hipoteca con una serie de condiciones. Dado que el mercado es muy cambiante y como consecuencia del desplome del euribor, muchos han sido los bancos que han lanzado atractivas ofertas hipotecarias, concretamente en lo que respecta a hipotecas a tipo de interés fijo. 

¿Es posible beneficiarse entonces de este nuevo escenario económico?

 Si, a través de dos figuras; la novación (cuando le propones a tu entidad mejorar ciertas condiciones hipotecarias) y la subrogación, que es cuando decides llevar tu hipoteca a otra entidad con la que te ahorrarás una buena cantidad de dinero.

En el artículo de hoy vamos a hablar de la subrogación de hipoteca y de cómo le ha afectado la nueva ley hipotecaria.

¿En qué consiste la subrogación hipotecaria?

La operación de subrogación puede ser deudora o acreedora. La primera se da por ejemplo cuando compramos una vivienda de nueva construcción y nos subrogamos a la hipoteca que tiene el constructor de la promoción. La segunda es la que nos atañe en este artículo ya que es la que sucede cuando queremos cambiar nuestra hipoteca de banco para mejorar considerablemente sus condiciones.

En la actualidad el principal motivo por el que se están produciendo las subrogaciones es por el deseo de cambiar la hipoteca de tipo de interés variable a fijo. Los bancos están haciendo ofertas muy atractivas en este producto con condiciones y tipos de interés muy por debajo de lo usual por lo que los usuarios se decantan por pagar una cuota fija toda la vida del préstamo.

¿Qué pasos son necesarios para solicitar una subrogación?

Si lo que quieres es mejorar las condiciones de tu hipoteca actual, lo ideal es intentar negociar primero con tu entidad bancaria. En el caso de que acepte se producirá a una novación. Si el banco se niega a mejorar ha llegado el momento de buscar otra entidad que te haga una oferta mejor.

Antes de hacerlo, es necesario saber que es imprescindible no contar con ningún impago.

La nueva entidad estudiará tu operación y en el caso de que la considere factible, presentará ante notario una oferta de vinculación en la que figurarán las nuevas condiciones financieras de la hipoteca.

Cuando esta oferta vinculante llegue a nuestra entidad bancaria, cuentan con un plazo de 15 días para realizar una contraoferta para igualar o incluso mejorar las nuevas condiciones planteadas. Es lo que se conoce como enervación.

Es en este punto donde se introducen novedades con respecto a la ley hipotecaria. Hasta antes de la ley, si el banco actual igualaba o mejoraba las condiciones de la oferta vinculante, el cliente estaba obligado a permanecer en ella, es decir, no podía cambiar su hipoteca de banco. Con la nueva ley, el cliente decide con quién quiere formalizar su hipoteca independientemente de cuál sea la propuesta del banco originario.

Este cambio ha supuesto una mayor libertad de decisión para el interesado ya que será el que tenga la última palabra en la subrogación.

¿Qué coste implica cambiar tu hipoteca de banco?

Las condiciones de subrogación se pactan cuando se formaliza la hipoteca por primera vez. Si la que queremos subrogar es una hipoteca a tipo de interés variable, la comisión máxima que puede aplicar la entidad es del 0,25% los tres primeros años o del 0,15% durante los primeros cinco años. Esto se hace para compensarle al banco originario la pérdida que supone la cancelación anticipada de la hipoteca por llevársela a otra entidad.

Si la subrogación se hace por cambio de hipoteca variable a tipo fijo las condiciones mejoran ya que la nueva ley hipotecaria persigue favorecer la subrogación y la novación modificativa de préstamos. La comisión se limita a 0,15% durante los tres primeros años y al 0% después.

En las hipotecas a tipo fijo el coste de cancelación anticipada es de un 2% del capital reembolsado si se produce en los primeros 10 años y hasta el fin de hipoteca. La comisión máxima será del 1,5% del capital.

A estas comisiones hay que sumarle los gastos que suponga el notario.

La negociación es un arte que si se domina se pueden conseguir condiciones muy ventajosas. Además la jerga financiera puede resultar realmente compleja para quien no la domina, por ello un buen asesoramiento es clave para conseguir la mejora que buscas.

¿Quieres cambiar tu hipoteca de banco para mejorar sus condiciones? Nuestros asesores financieros lo harán por ti.

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