En Creditoh queremos explicarte los factores clave para que sepas qué tipo de interés te conviene más.

¿Sigue siendo más rentable la Hipoteca a tipo variable?

Con estos valores, cabe pensar que a pesar de la campaña publicitaria, los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable, siguen siendo más ventajosos con respecto a los fijos.

A día de hoy, esta conclusión es totalmente cierta, pero recuerda que una hipoteca es una operación a largo plazo a la que tendrás que hacer frente una buena parte de tu vida, por lo que muy probablemente de aquí a 25 o 30 años los tiempos cambiarán y con ellos las condiciones de tu hipoteca también.

Factores ajenos al tipo de interés que influyen en la Hipoteca

Independientemente de si elegimos una hipoteca tipo fijo o variable, existen una serie de factores que afectan a las hipotecas dando igual la tarifa que se aplique.

Se trata de gastos de:

• Constitución
• Notaría
• Registro
• Asesoría
• Impuestos aplicables
• Seguros vinculados a la operación hipotecaria

Esto quiere decir que todos estos gastos serán idénticos independientemente del tipo de hipoteca por la que nos decidamos.

Siempre hay vuelta atrás

La compra de un hogar y su endeudamiento es sin duda la operación más importante que hace una persona a lo largo de su vida, por lo que nada es definitivo. En cualquier momento de la vida del préstamo podemos amortizar lo que hemos pagado y pasarnos al otro sistema si así lo quisiéramos.
Hipotecas variables y precio final

Para el cálculo de la cuota hipotecaria en un préstamo a tipo variable debeos de fijarnos en dos valores:

• El Euribor: Referencial al que los bancos europeos se prestan el dinero
• Diferencial: este valor oscila en función de la entidad bancaria a la que nos dirijamos y es lo que va a marcar el precio final a pagar cada mes durante la vida de la deuda.

Hipotecas variables y precio final

Para el cálculo de la cuota hipotecaria en un préstamo a tipo variable debemos de fijarnos en dos valores:

• El Euribor: Referencial al que los bancos europeos se prestan el dinero
• Diferencial: este valor oscila en función de la entidad bancaria a la que nos dirijamos y es lo que va a marcar el precio final a pagar cada mes durante la vida de la deuda.
  La suma de ambos conceptos nos dará el importe d ela cuota hipotecaria.

Ventajas de las Hipotecas a tipo variable

Todas las hipotecas a tipo fijo que existen en el mercado se benefician de los tipos de interés actuales al 0% queaplican los bancos centrales y que por supuesto condicionan el Euribor y otros índices de similares características.

A día de hoy las hipotecas variables son más baratas que las de tipo fijo, pero también implican la asunción de un riesgo mayor en función de la volatilizas del Euribor que oscilará según los tiempos.

Las previsiones económicas para un futuro próximo apuntan a que los tipos de interés comenzarás su escalada en breve, pero eso si, la subida no será brusca sino de forma progresiva.

¿Cuál es tu perfil inversor?

Para ayudarnos en la toma de decisión ¿hipoteca fija o variable?, e importante que analicemos cuál es nuestro perfil inversor. ¿Somos acérrimos del control y nos gusta saber en todo momento lo que pagaremos en los próximos 20 años? o por el contrario, ¿no nos importa asumir cierto tipo de riesgo y beneficiarnos de las condiciones actuales?

En la respuesta a estas preguntas encontrarás la solución a tus dudas.

Diana Pardo

La entrada Si elijo una Hipoteca a tipo variable ¿De qué factores depende el precio final? se publicó primero en Creditoh!.

¿Por qué una nueva ley hipotecaria?

Varios son los motivos que han empujado a las fuerzas políticas a llevar a cabo esta reforma:

• Mayor protección a los consumidores
• Incrementar la transparencia de este tipo de contratos
• Frenar y prevenir las múltiples demandas que en los últimos años están recibiendo las entidad financieras
• Aportar seguridad jurídica al sector financiero nacional y europeo

Dentro de la nuevareforma hipotecaria tenemos que diferencias dos grupos de medidas

1- Las que llegan de Europa
2- Las que ha propuesto el Gobierno

1- MEDIDAS EUROPEAS

Limites a las comisiones por cancelación anticipada

Antes de comentar los límites que se establecerán en dichas comisiones, hay que tener en cuenta que solo se aplicarán a las hipotecas nuevas que se formalicen tras la entrada en vigor de esta nueva normativa.

Limites:

• Hipotecas variables: el límite será del 0,5% durante los tres primeros años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de este momento en el tiempo, la cancelación no tendrá ninguna comisión.
• Hipotecas fijas: la penalización será del 4% durante los diez primeros años. Este porcentaje se reducirá al 3% a partir del décimo año.

Stop a las ventas vinculadas

Esta es una medida de carácter general por la que explícitamente se prohibirán todas aquellas ventas que obliguen al cliente a aceptar una serie de productos financieros vinculados a su préstamo como condición irrefutable para conseguir la aprobación de su hipoteca.

Las entidades podrán seguir ofreciendo a sus clientes productos relevantes para la compra como seguros de hogar, de vida, etc, incluso con la posibilidad de mejorar sus condiciones hipotecarias en caso de que los contraten.

Las previsiones es que las entidades bancarias cambiarán su forma de negociación hipotecaria ofreciendo diferentes presupuesto en función de si llevan o no productos asociados.

Facilidades para reconvertir hipotecas en moneda extranjera a hipotecas en euros

El cliente en cualquier momento de la vida de su préstamo hipotecario en divisas extranjeras, podrá solicitar su reconversión en euros o en aquella moneda en la que perciba la mayor cantidad de sus ingresos.

Esta medida sin duda es consecuencia de la internalización de la economía y las personas.

Eliminación de incentivos por captación hipotecaria

Los empleados bancarios condicionan sus sueldos a la captación de clientes y productos financieros. Esto ha llevado a que en ocasiones por cumplimiento de objetivos se hayan formalizado hipotecas de baja calidad que no llegan a buen puerto, por lo que eliminado este tipo de incentivo, se pretende conseguir menos hipotecas pero de calidad y con futuro de cumplimiento.

2-MEDIDAS GUBERNAMENTALES

Creación de la etapa pre-contractual

Los clientes dispondrán de un plazo de 7 días antes de la formalización de su hipoteca para visitar al notario que ellos elijan con el fin de que este verifique toda la documentación y la ausencia de cláusulas abusivas por parte de los bancos.

Los registradores también estarán obligados al cumplimiento de esta etapa y los que no lo hagan, se expondrán a sanciones.

Límite al interés de demora

Una vez se apruebe la ley no podrá superar el 9%

Facilidad de conversión de hipotecas variables a fijas

¿Cómo conseguir el cambio?

O bien con tu entidad o cambiando de banco.
Si decides cambiar de entidad el precio será más alto y la ley aquí entra con fuerza de la siguiente manera: la comisión de reembolso que podrá cobrar un banco a modo e compensación será del 0,25% y solo se podrá hacer durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiera modificar.

Por otra parte, los gastos de notaría y registro serán bonificados en un 90%.

Otras medidas de carácter nacional que también se incluirán serán:

• Creación de una lista negra de cláusulas abusivas
• Creación de un modelo de hipoteca tipo (comprensible para todo tipo de clientes)
• Endurecimiento de la cláusula de vencimiento anticipado: hasta ahora, las entidades en cuanto el cliente hacía efectivo el impago de tres cuotas hipotecarias, podía dar por finalizado el préstamo antes de tiempo. Con la nueva ley esto también cambiará.

Diana Pardo

La entrada Nueva Ley de Reforma Hipotecaria 2018: Todo lo que debes saber se publicó primero en Creditoh!.

¿Hipotecas a tipo fijo o variable?

Así como en los últimos años la mayor parte de las hipotecas que ofrecían las entidades financieras se formalizaban a un tipo de interés variable formado por el Euribor más un diferencial, durante el pasado año 2016 y el actual, las hipotecas a tipo fijo están cobrando protagonismo en el mercado financiero.

Es la hipoteca a tipo fijo una nueva “cláusula suelo”?

Algunos expertos financieros se sorprenden del revuelo formado por los hipotecados en lo que se refiere al pago de las cláusulas suelo considerándolas abusivas, cuando sin embargo están dispuestos a firmar una hipoteca a tipo de interés fijo.
Según su punto de vista, el tipo de interés fijo es otra forma que tiene la banca para “imponer un suelo o un techo” durante toda la vida del crédito.

Por la contra existe también otra corriente, que defiende la opinión de que a la hora de firmar una hipoteca, no solo el precio es un factor a tener en cuenta sino que hay otros igual de importantes o más como la incertidumbre del mercado, el miedo a no poder afrontar las cuotas futuras, las oscilaciones inciertas del Euribor, etc, que con una hipoteca a tipo fijo quedarían resueltas.

Principal ventaja de las hipotecas a tipo fijo

En una hipoteca a tipo de interés fijo, el hipotecado conoce de antemano cuál será la cuota mensual a la que tendrá que hacer frente durante toda la vida del crédito, es decir, se elimina de forma inmediata la incertidumbre y aparece la seguridad. Por la contra se pagará un tipo de interés más elevado que en una hipoteca a tipo variable.

Esta hipoteca puede resultar una buena opción para aquellas familias que no practican el ahorro no estando preparadas para cambios repentinos en el mercado que modifiquen a la alza la cuota mensual de su hipoteca.

Principal ventaja de las hipotecas a tipo variable

Las hipotecas a tipo variable en nuestro país están referenciadas al Euribor a 12 meses (aunque se prevé un cambio en el segundo semestre del presente año hacia el Euribor Plus), lo que quiere decir que a este índice cada entidad bancaria le sumará un diferencial que será revisado cada 12 meses.

Por el comportamiento del Euribor en los últimos años, su tendencia a la baja y sus valores negativos han supuesto un gran ahorro para las familias que han visto cómo su cuota mensual se reducía año tras año alcanzando una cierta estabilidad en negativo.

La hipoteca a tipo variable es ideal para aquellas familias que practiquen el ahorro, ya que podrían beneficiarse de los tipos bajos y a su vez estar preparadas para fluctuaciones y posibles subidas del tipo de interés.

Vinculaciones

Las vinculaciones que la mayor parte de entidades bancarias exigen, suelen ir de la mano de los préstamos hipotecarios. Por lo general, cuanto mejores sean las condiciones que se ofrezcan, mayor vinculación exigirán a los titulares: (tarjetas de crédito, nóminas domiciliadas, seguros de vida, de hogar, etc).

Las hipotecas a tipo variable suelen tener más vinculación que las de tipo fijo por su mejor precio.

Créditoh! te asesora

¿Te gustaría que un experto analizáse tu caso particular para saber cuál es la mejor alternativa en función de tu perfil?

Desde el equipo de Créditoh! estaremos encantados de ayudarte en tu decisión.

Diana Pardo

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Lo analizamos en los siguientes párrafos…

Predicción de subida del Euribor

El Euribor es el índice de referencia al que están ligados la mayor parte de préstamos hipotecarios de nuestro país. A día de hoy sigue marcando mínimos históricos alcanzando valores incluso negativos ( la media del mes de julio fue de -0,157%), sin embargo, todas las predicciones apuntan una subida a corto plazo.

Incluso el propio Ministro de Economía Luis de Guindos afirmaba en una de sus ultimas intervenciones que “esto no será así toda la vida”

¿Nos interesa entonces cambiar nuestra hipoteca a tipo variable para un tipo fijo?

Para saber la respuesta a esta pregunta tenemos que tener en cuenta varias variables.

¿Porqué es interesante un tipo de interés fijo?

En las hipotecas a tipo fijo, el tipo de interés que se paga durante toda la vida del préstamo es el mismo, esto proporciona al que firma la hipoteca una tranquilidad y certeza acerca de todos los desembolsos que tendrá hacer durante el tiempo pactado ya que cada mes pagará una cita constante.

¿Porqué es interesante un tipo de interés variable?

Los préstamos a un tipo de interés variable, se componen de dos partes, un diferencial constante que fija el banco más el índice de referencia que suele ser el Euribor. En este caso la cuota que se pagará cada mes oscilará en función de la cotización del Euribor. También existen el mercado hipotecario las hipotecas mixtas que consisten en pagar un tipo de interés fijo durante el primer o segundo año para posteriormente convertirse en variable. Durante estos últimos años que el Euribor ha alcanzado mínimos históricos, los firmantes de hipotecas a tipo variable se han beneficiado considerablemente.

¿Cuál es la hipoteca más cara?

A día de hoy, con una hipoteca a tipo fijo se sigue haciendo un mayor desembolso que a tipo variable, ya que estos préstamos suelen formalizarse a tipos de entre el 3% y el 4% en contra de los diferenciales a tipo variable que están entre un 1% y un 1,5%.
También hay que tener en cuenta que las hipotecas a tipo fijo se han abaratado considerablemente con respecto a otras épocas y que además, no debemos olvidarnos que en el año 2008 el Euribor alcanzó máximos superando el 5%.
Esto añadido a las predicciones de una cercana subida de los tipos de interés, están haciendo que la formalización de hipotecas a tipo fijo repunten.

Las Entidades Financieras apuestan por el tipo fijo

La Banca, teniendo en cuenta el escenario previsto, ha aprovechado para lanzar este último año atractivas ofertas de hipotecas a tipo fijo.
El montante actual de hipotecas a tipo fijo ya representan el 40% del total. La mayor parte de hipotecas variables vigentes, proceden del pasado.

¿Cómo realizar el cambio de variable a fijo?

Créditoh! hará por ti todas las gestiones necesarias con la entidad o entidades financieras para que tu hipoteca mejore a la vez que se fomenta el ahorro.

El cambio se puede hacer a través de dos vías:

• La novación:
  La novación consiste en continuar con la misma entidad financiera con la que tenemos la hipoteca simplemente modificando algunas condiciones.
• La subrogación:
  En este caso se cambia de entidad bancaria mejorando así las condiciones previas.

Ambas opciones conllevan una serie de gastos que también hay que valorar.

La Reforma hipotecaria favorece el cambio a tipo fijo

Una vez más, Luis de Guindos, anuncia que con la nueva reforma hipotecaria se abaratará el tramite del paso de una hipoteca variable a fija llegando prácticamente a ser nulo el coste de hacerlo.

En Créditoh! buscaremos la mejor solución para ti y tu hipoteca. Solicita un estudio sin compromiso.

Diana Pardo

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10 preguntas que podemos resolverte antes de firmar la hipoteca

Los asesores financieros te guiarán a lo largo de todo el proceso desde el inicio hasta el final ayudándote a solventar cualquiera de las cuestiones que se plantean a continuación.

1- ¿Has localizado ya la vivienda de tus sueños?

Tener claro el inmueble que queremos comprar, es un paso fundamental antes de solicitar cualquier tipo de financiación. A partir de aquí podremos comenzar a pensar y hacer números acerca de cuál es la mejor opción para adquirirlo.

2- ¿Está la propiedad libre de cargas?

Este dato es fundamental resolverlo antes de acudir a cualquier banco a pedir financiación. Tenemos que solicitar en el registro una nota simple son de figure la situación real de la casa. También podríamos acudir al ayuntamiento para consultar la ley urbanística de la zona.

3- ¿Cuál es el precio de mercado de la casa?

Una cosa es lo que los propietarios pidan por la casa y otra bien distinta lo que cuesta el inmueble en el mercado, es decir, cual es su valor de tasación. En función de esta cifra conseguiremos más o menos financiación por parte de la entidad bancaria y poderoso hacer nuestros números teniendo en cuenta el capital que podemos aportar por nuestra cuenta (ahorros)

4- ¿A qué entidad financiera acudo?

Antes de comenzar las múltiples visitas de una a otra entidad bancaria es importante estar informado acerca de las diferentes ofertas hipotecarias que cada uno ofrece. El asesor puede ponerte al día de las mejores opciones que existen en el mercado en ese momento ahorrándote tiempo dinero y paciencia.

5- ¿Tipo fijo o tipo variable?

A lo largo del pasado 2016, hemos visto como las hipotecas a un tipo de interés fijo están cobrando protagonismo frente a las de tipo variable y la tendencia a lo largo de este 2017 seguirá en la misma línea. Quizás sea una buena idea conocer al principio de la hipoteca la cuota que tendremos que afrontar cada mes. También es esta cuestión el asesor financiero podrá ayudarte

6- ¿Euribor u otro referencial?

Aproximadamente el 90% de la hipotecas en nuestro país tienen como referencial el euribor, sin embargo hasta hace no muchos años estaba de moda formalizar hipotecas en monedas extranjeras como el boom del “yemen”

7- ¿Cuál será el plazo?

A día de hoy el plazo máximo para amortizar una hipoteca en España es de 40 años. Dentro de este periodo es importante hacer los cálculos necesarios en función de diferentes variables acerca de cuál será el plazo adecuado para cada uno.¿Cuento con ahorros? ¿estoy cerca de la edad de jubilación? ¿voy a afrontar la hipoteca solo o en compañía?

8- ¿Qué sistema de amortización me aplicarán?

Por lo general el sistema francés es el que predomina en nuestro país con una cuota de amortización constante, pero también se podría aplicar un sistema de amortización blindada o creciente. Es fundamental pactar una comisión de amortización anticipada sin coste. Pensemos que en 30 o 40 años pueden ocurrir diferentes circunstancias.

9- ¿Cuáles son los gastos que tendré afrontar a mayores de la hipoteca?

Además de todas las comisiones y tasas que aplican los bancos también hay que tener en cuenta los gastos externos que no son por lo general incluidos en el préstamo hipotecario; registro, notaría, tasación..etc

10- ¿Qué grado de vinculación me exige la entidad bancaria?

La mayor parte de las entidades financieras negocian con sus clientes a través del grado de vinculación. Por lo general una hipoteca tendrá mejores condiciones cuanto más vinculación tengamos. Además de la nómina domiciliada, es probable que nos exijan un gasto mínimo en tarjetas, seguros de vida, de hogar…etc.

Todas estas cuestiones y muchas más pueden ser resueltas de forma satisfactoria por parte de nuestros asesores. ¿Te ayudamos?

Diana Pardo

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