El sábado 16 de Marzo se publicaba en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la nueva ley que regulará los contratos de crédito inmobiliario en nuestro país, es decir, las hipotecas.

¿Cuándo entrará en vigor la nueva ley de hipotecas?

A los tres meses de su publicación en el BOE, es decir, el 16 de Junio del presente año.

Algunos bancos ya han comenzado a aplicar las nuevas políticas en sus operaciones pero lo cierto es que aún tienen margen hasta la fecha marcada.

Novedades principales:

1- Mayor protección al Consumidor

2- Más seguridad a las entidades bancarias

Si estás pensando en comprar tu nuevo hogar y solicitar tu hipoteca ideal te contamos los aspectos más importantes que afectarán y mucho a tu bolsillo.

Más de 2.000€ de ahorro en gastos

La nueva ley hipotecaria no deja lugar a dudas. Aclara que conceptos debe de pagar cada una de las partes implicadas en la operación.

El banco tendrá que hacerse cargo de:

— Gastos de gestoría (apróx 300€)

— Aranceles notariales de escritura (para una hipoteca media de 150.000€ oscilan entre 800 y 1.000€)

— Inscripción en el Registro de la Propiedad (250€)

— El IAJD ( varía en cada comunidad autónoma)

El cliente tendrá que hacerse cargo de:

— Gastos de tasación (300€-500€)

— Segundas copias del notario en caso de solicitarlas (70€)

En total si sumamos todos estos factores podemos llegar a ahorrarnos más de 2.000€ si formalizamos un préstamo hipotecario  con la llegada de esta nueva ley.

Información clara desde el minuto 1

Debido a las numerosas polémicas de los últimos tiempos, la ley exige a los bancos que entreguen al cliente una cierta documentación que aclare cualquier tipo de duda y además debe de hacerlo al menos 10 días antes de la firma.

— Ficha Europea de Información Normalizada; incluye información personalizada según el perfil del solicitante y tiene carácter vinculante.

— Ficha de Advertencias Estandarizadas; aquí será donde siguen las posibles cláusulas, índices de referencia utilizados para el cálculo del tipo de interés, los costes derivados en caso de impago de varias cuotas etc.

— Documento oficial que incluya simulaciones de las cuotas a pagar y sus oscilaciones a lo largo del ávida del préstamo.

— Copia del proyecto del contrato.

— Información clara sobre los gastos que corresponden a cada una de las partes.

— Condiciones de los seguros que contrates.

La figura del Notario cobra protagonismo

La figura del notario ya no será meramente de narrador de un contrato expedido por el banco el día de la firma. Con la nueva ley adquiere protagonismo y papel de asesor frente al cliente.

El solicitante de la hipoteca deberá presentarse en el notario unos días antes con el fin de repasar entre ambos que la documentación entregada para su firma está correcta. También se podrá consultar al notario cualquier tipo de duda que pueda surgir.

El cliente tiene la libertad de elegir al notario que él quiera.
 

Menor vinculación

Cuando firmes una hipoteca será obligatorio formalizar un seguro de vida y otro de hogar pero la entidad financiera no podrá obligarte a hacerlo con ellos. Eres libre para decidir con quien lo haces.

Si es cierto que aquí entra una parte negociable muy importante ya que el banco podrá ofrecer ventajas a valorar por vinculación.

Abaratamiento de amortizaciones anticipadas

En el caso de que quieras finiquitar tu deuda antes de cumplir el plazo final de la hipoteca, la comisión que te aplicará el banco se reducirá am medida que transcurra el tiempo.

Estamos hablando de la comisión de cancelación anticipada que de hacerse los tres primeros años de hipoteca se reduce a un 0,25%, entre el tercer y quinto año un 0,15% y partir de esta fecha desaparece.

Se amplía el plazo de impago frente a ejecución

Primera mitad de vida de la hipoteca

Una ejecución no podrá llevarse a cabo hasta que existan al menos 12 cuotas impagadas o la mora llegue a 3% del capital principal del préstamo.

Segunda mitad de vida de la hipoteca

En este caso el número de cuotas impagadas para ejecutar asciende a 15 y también a 7% el porcentaje de capital pendiente.

Reducción del interés demora

Hasta esta fecha el interés aplicado era el 25%. El Tribunal Supremo lo consideró abusivo por lo que ha fijado su cifra en un 2% más del interés que se aplique a la hipoteca.

Ante este nuevo escenario hipotecario se hace cada vez más necesaria la presencia de un asesor hipotecario profesional que te guíe como cliente durante todo el proceso.

En Creditoh llevamos más de 20 años acompañando a nuestros clientes y asesorándolos durante todo el proceso para conseguir su hipoteca ideal.

Porque en equipo todo se hace mejor, la casa de tus sueños está cada día más cerca.

¿Te ha quedado alguna duda sobre la nueva ley hipotecaria?

Estaremos encantados de hablar contigo.

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¿Por qué una nueva ley hipotecaria?

Varios son los motivos que han empujado a las fuerzas políticas a llevar a cabo esta reforma:

• Mayor protección a los consumidores
• Incrementar la transparencia de este tipo de contratos
• Frenar y prevenir las múltiples demandas que en los últimos años están recibiendo las entidad financieras
• Aportar seguridad jurídica al sector financiero nacional y europeo

Dentro de la nuevareforma hipotecaria tenemos que diferencias dos grupos de medidas

1- Las que llegan de Europa
2- Las que ha propuesto el Gobierno

1- MEDIDAS EUROPEAS

Limites a las comisiones por cancelación anticipada

Antes de comentar los límites que se establecerán en dichas comisiones, hay que tener en cuenta que solo se aplicarán a las hipotecas nuevas que se formalicen tras la entrada en vigor de esta nueva normativa.

Limites:

• Hipotecas variables: el límite será del 0,5% durante los tres primeros años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de este momento en el tiempo, la cancelación no tendrá ninguna comisión.
• Hipotecas fijas: la penalización será del 4% durante los diez primeros años. Este porcentaje se reducirá al 3% a partir del décimo año.

Stop a las ventas vinculadas

Esta es una medida de carácter general por la que explícitamente se prohibirán todas aquellas ventas que obliguen al cliente a aceptar una serie de productos financieros vinculados a su préstamo como condición irrefutable para conseguir la aprobación de su hipoteca.

Las entidades podrán seguir ofreciendo a sus clientes productos relevantes para la compra como seguros de hogar, de vida, etc, incluso con la posibilidad de mejorar sus condiciones hipotecarias en caso de que los contraten.

Las previsiones es que las entidades bancarias cambiarán su forma de negociación hipotecaria ofreciendo diferentes presupuesto en función de si llevan o no productos asociados.

Facilidades para reconvertir hipotecas en moneda extranjera a hipotecas en euros

El cliente en cualquier momento de la vida de su préstamo hipotecario en divisas extranjeras, podrá solicitar su reconversión en euros o en aquella moneda en la que perciba la mayor cantidad de sus ingresos.

Esta medida sin duda es consecuencia de la internalización de la economía y las personas.

Eliminación de incentivos por captación hipotecaria

Los empleados bancarios condicionan sus sueldos a la captación de clientes y productos financieros. Esto ha llevado a que en ocasiones por cumplimiento de objetivos se hayan formalizado hipotecas de baja calidad que no llegan a buen puerto, por lo que eliminado este tipo de incentivo, se pretende conseguir menos hipotecas pero de calidad y con futuro de cumplimiento.

2-MEDIDAS GUBERNAMENTALES

Creación de la etapa pre-contractual

Los clientes dispondrán de un plazo de 7 días antes de la formalización de su hipoteca para visitar al notario que ellos elijan con el fin de que este verifique toda la documentación y la ausencia de cláusulas abusivas por parte de los bancos.

Los registradores también estarán obligados al cumplimiento de esta etapa y los que no lo hagan, se expondrán a sanciones.

Límite al interés de demora

Una vez se apruebe la ley no podrá superar el 9%

Facilidad de conversión de hipotecas variables a fijas

¿Cómo conseguir el cambio?

O bien con tu entidad o cambiando de banco.
Si decides cambiar de entidad el precio será más alto y la ley aquí entra con fuerza de la siguiente manera: la comisión de reembolso que podrá cobrar un banco a modo e compensación será del 0,25% y solo se podrá hacer durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiera modificar.

Por otra parte, los gastos de notaría y registro serán bonificados en un 90%.

Otras medidas de carácter nacional que también se incluirán serán:

• Creación de una lista negra de cláusulas abusivas
• Creación de un modelo de hipoteca tipo (comprensible para todo tipo de clientes)
• Endurecimiento de la cláusula de vencimiento anticipado: hasta ahora, las entidades en cuanto el cliente hacía efectivo el impago de tres cuotas hipotecarias, podía dar por finalizado el préstamo antes de tiempo. Con la nueva ley esto también cambiará.

Diana Pardo

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