Cuando comenzamos a investigar sobre la búsqueda de una hipoteca lo primero que hacemos es fijarnos en los costes de cada una para poder compararlas. 

Por lo general el tipo de interés suele ser el protagonista de nuestro foco, ya sea a tipo fijo o tipo variable. También el plazo máximo de devolución que nos ofrezca la entidad es motivo de nuestra atención y dentro del abanico de comisiones, la de apertura es la que más se negocia.

Existen otra serie de gastos y comisiones en los que no solemos fijarnos tanto y pueden encarecer la contratación de la hipoteca. Las analizamos en este post y veremos cómo podemos evitarlas.

Comisiones secundarias que también  cuentan

La comisión de apertura es aquella que tenemos que abonar en el mismo momento de la firma y esto es algo que hay que pagar sí o sí, aunque dependiendo de la entidad también se puede negociar. Sin embargo, para poder comparar de forma efectiva el coste de diferentes préstamos hipotecarios es necesario tener toda la información y para ello tenemos que fijarnos en lo siguiente:

Comisiones de productos combinados

Para conseguir mejor precio en nuestra hipoteca las entidades ofrecen una serie de productos financieros asociados que si contratamos, tendremos el beneficio de una rebaja en el diferencial del euribor. Estamos hablando por ejemplo de la contratación de seguros de hogar, coche, vida, tarjetas de crédito, planes de pensiones, etc.

La mayoría de estos productos llevan asociada una comisión. En el caso de las tarjetas es su cuota de mantenimiento, en el caso de los planes de pensiones las comisiones por su gestión, etc.

¿Compensa realmente la rebaja que nos hacen en el precio de la hipoteca todos los gastos que tendremos que pagar a mayores por estos productos? Sin duda es algo importante que averiguar mediante un análisis de costes.

También es posible, en alguno de estos casos, negociar dichas comisiones con la entidad bancaria como en el caso de la tarjeta si hacemos un consumo mensual mínimo.

Comisiones sobre la cuenta asociada

Una vez firmemos el préstamo hipotecario la entidad financiera nos abrirá una cuenta corriente sobre la que efectuará el cargo de la cuota todos los meses. Dicha cuenta también lleva asociada una comisión de mantenimiento que oscila entre 30€ y 70€ anuales.

En la información que nos ofrece el banco antes de firmar la hipoteca figura este concepto por lo que después no podremos reclamar, lo que ocurre es que muchas veces nos fijamos en el groso del préstamo y eludimos pequeños conceptos como este.

¿Cómo evitar este coste?

Cada entidad bancaria tiene sus condiciones pero por lo general si se domicilia la nómina ya se evita el cargo. También existen  a día de hoy plataformas financieras digitales fintech que permiten hacer los pagos hipotecarios desde la cuenta de cualquier otra entidad bancaria distinta a la de la firma.

Comisiones por modificación de hipoteca

Existen comisiones asociadas al préstamo hipotecario que el banco solo nos las podrá cobrar si ejecutamos una determinada acción sobre la hipoteca. Este es el caso de la comisión de amortización anticipada que implica pagar un porcentaje si decidimos adelantar una parte del capital o cancelar la hipoteca antes de su vencimiento oficial.

También ocurre en el caso de novación (cambiar condiciones hipotecarias) o subrogación (querer trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad), solo se cobrarán si realmente realizamos alguna de estas acciones.

¿Cómo evitarlas?

La mejor forma es negociarlas con la entidad antes de la firma del préstamo hipotecario. 

Si quieres conseguir el mejor precio para tu hipoteca y saber cuál es la mejor opción para ti lo mejor es ponerse en manos de profesionales. Tú eliges la casa, nosotros encontramos tu financiación a medida.

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Quizás seas un experto en el sector y no te haga falta recordarlos, pero por nuestra experiencia, sabemos que muchas personas que se plantean solicitar un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, desconocen dichos términos y pueden llegar a sentirse perdidos a la hora de acudir a una entidad financiera.

Este será el primero de varios post que dediquemos a este tema en nuestra sección de actualidad. Próximamente lanzaremos un glosario completo que abarque todos los términos de interés y actualmente en Creditoh tenemos una sección de Preguntas Frecuentes, con el que intentamos resolver dudas habituales. 

¿Empezamos?

HIPOTECA

Cuando hablamos de hipoteca seguramente todos sabemos que este concepto implica obligación y endeudamiento entre otras cosas ¿pero cuál es exactamente su definición?

Hipoteca: Es el documento que sirve de garantía de un préstamo a través de un bien inmueble. Para que sea válida debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Otra definición más amplia sería…
Una hipoteca es un derecho real de garantía que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación que suele ser el pago de un crédito o préstamo. Esta obligación otorga al titular un derecho de realización de valor de un bien inmueble. Dicho bien gravado permanece en poder de su propietario pudiendo el acreedor hipotecario promover la venta forzosa en el caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo acordado.

Características de un contrato hipotecario

• Contrato nominado: significa que está reglamentado en la ley.
• Contrato unilateral: solo obliga al deudor hipotecario a transferir al acreedor el valor de garantía. El acreedor no contrae ninguna obligación.
• Contrato accesorio: implica la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento asegura (préstamo o crédito)

4 Términos financieros asociados a una Hipoteca

CUOTA HIPOTECARIA

La cuota es el importe (normalmente mensual) que el cliente se compromete a pagar a la entidad financiera con la que contrae la obligación hipotecaria. La cuota hipotecaria consta de dos partes:

• Intereses
• Devolución del capital

Tipos de Cuotas Hipotecarias

Cuota Constante
Es cuando el importe de la cuota mensual se mantiene estable en el tiempo durante toda la vida del préstamo hipotecario. Es la más común en nuestro país. Esto será así mientras no se produzcan oscilaciones en los tipos de interés ya que sino variará lo que paguemos de hipoteca.

Cuota Creciente
Es aquella que va aumentando progresivamente a partir de un porcentaje pactado con la entidad bancaria. Es importante saber que al inicio del préstamo la cuota será inferior pero al final de la vida de la hipoteca, se pagará más que con otros sistemas de amortización. Es recomendable si lo que se pretende es hacer amortizaciones parciales durante los primeros años.

Cuota Decreciente
El capital amortizado es siempre el mismo pero lo intereses a pagar se van reduciendo con el tiempo, por lo que la cuota también se reduce. Es la que menor carga de intereses genera y no suele ser la más utilizada.

EURIBOR

Euro Interbank Offered Rate, este es el significado de sus siglas, es decir, el tipo europeo de oferta-interbancaria.

¿Qué significa?
Pues es el tipo de interés al que un gran número de bancos europeos se prestan el dinero entre ellos, para posteriormente prestárselo a terceros que pueden ser particulares o empresas.
Su cálculo se basa en el promedio del tipo de interés que mediante una encuesta comunican los principales bancos que operan en Europa.
Es el tipo de interés utilizado como referencia par la concesión de créditos y préstamos entre ellos los hipotecarios.
Desde Febrero del 2016 el valor del Euribor es negativo.

TIPOS DE INTERÉS

Interés Variable: Es aquel tipo de interés compuesto por un índice de referencia más un diferencial que se pacta con el banco a la hora de negociar la hipoteca. El índice más utilizado en nuestro país es el Euribor. Su valor variará en función de las oscilaciones que sufra en el mercado.

Interés Fijo: Es aquel tipo de interés que se mantiene a lo largo de toda la vida del préstamo. La subida o bajada del Euribor no afectará a los prestamos o créditos pactados con este tipo de interés, por tanto la cuota se mantendrá constante.

Interés Mixto: Es una combinación de los dos anteriores, es decir, estará compuesto de dos fases.En la primera etapa del préstamo se aplicará un tipo de interés fijo y en la segunda se aplicará un tipo de interés variable.

Puedes analizar las claves para que saber que tipo de interés se amolda más a tus necesidades.

COMISIONES

Comisión de apertura: es la que cobra la entidad financiera por la apertura de un préstamo hipotecario. Se puede negociar hasta hacerla nula.

Comisión de estudio: suele ser un porcentaje que cobra el banco al inicio de la operación en concepto de estudio y análisis del riesgo de la operación solicitada.

Comisión de modificación: también conocida como novación, es la que cobra el banco si en algún momento de la vida de la hipoteca se solicitan ciertos cambios en las condiciones de inicio. Pude ser desde nada hasta un 1%.

Comisión de subrogación: porcentaje que cobra el banco si queremos cambiar de banco nuestra hipoteca. La ley dice que será del 0,50% durante los cinco primeros años y de 0,25% a partir del sexto año. También puede negociarse con el banco su nulidad.

Comisión de amortización: porcentaje que cobra el banco por devolver una parte del capital prestado antes de su finalización.

Comisión de cancelación: porcentaje que cobra el banco por cancelar la totalidad de la hipoteca antes de que finalice el plazo pactado.
Comisión por reclamación de cuotas impagadas: cantidad fija que cobra la entidad si se devuelve alguna cuota o recibo por impago. Este importe suele variar ente 12€ y 20€.

Ya sabes que en Creditoh queremos ayudar a que compres tu vivienda con la mejor financiación hipotecaria posible. Contáctanos.

Diana Pardo

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