Contrato de arras: 5 Aspectos a tener en cuenta

Tu vivienda ideal ha aparecido, la has ido a visitar en varias ocasiones, solo y en compañía. Tu entorno más cercano apoya tu decisión de compra, ha llegado el momento de iniciar el compromiso legal a través de un contrato de arras, pero empecemos por el principio…

¿Qué es un contrato de arras?

Se trata de un contrato privado (no necesita presencia notarial) entre el propietario del bien inmueble de interés y la persona dispuesta a comprarlo. Ambas partes adquieren al firmarlo una serie de derechos y obligaciones que cumplir.

Por parte del propietario…

Se compromete a “reservar” la venta del bien a la persona con la que firma a cambio de una cantidad de dinero que se conoce como “señal”

Por parte del comprador…

Se compromete a realizar la compra del inmueble en un plazo de tiempo determinado entregando en el momento de la firma, una cantidad a pactar a modo de garantía.

Características del contrato de arras

El contrato de arras debe incluir la siguiente información:

● El acuerdo detallado alcanzado entre ambas partes.
● El importe de compra final acordado
● El plazo máximo para formalizar la compra ante notario
● La cantidad de dinero entregada al inicio como símbolo de compromiso
● La forma de pago establecida
● La repartición de todos los gastos generados con la compra: notario, gestora, registro…etc

Lo más habitual…

Por lo general en el contrato de arras se suele llegar al acuerdo de realizar el proceso de compra mediante dos entregas de dinero. la primera conocida como “señal de garantía” suele hacerse efectiva en el momento de la firma y la segunda se haría ante el notario a través de un cheque bancario o conformado.

 

¿Qué ocurre en caso de incumplimiento por alguna de las partes?

Una vez hecha la entrega de la cantidad inicial y firmado el contrato, se pacta un plazo (el estándar suele ser de dos meses) para hacer efectiva la compra. Si transcurrido este tiempo una de las partes falla al compromiso, estará incumpliendo las obligaciones adquiridas por lo tanto se aplicará una penalización.

Poco importan ante la ley las circunstancias que los hayan llevado a incumplir el contrato.

Si el que falla es el comprador, el vendedor tiene derecho a quedarse con la cantidad inicial entregada por él. Si por el contrario es el vendedor el que falta a su compromiso, estará obligado a devolver al comprador el doble de la cantidad de dinero que recibió.

 

¿Cómo redactar un contrato de arras?

Lo primero es fijarnos en los datos que debe incluir este tipo de contrato.

1- Partes contratantes: tanto la parte que compra como la que vende deben figurar en el contrato con nombre, apellido estado civil y documento identificativo (DNI, NIE…etc)

Con respecto al comprador…

Si los que compran son un matrimonio, para formalizar el contrato de arras solo es necesaria la firma de uno de los cónyuges, pero si por el contrario son un grupo de personas proindiviso, deberán aparecer todos y cada uno de ellos.

Con respecto al vendedor…

Si se trata de un matrimonio vendedor y la finca esta en régimen de gananciales, los dos cónyuges deben firmar el contrato de arras. Si el que vende es un particular pero está representado por otra persona apoderada, deberá comprobarse este poder y mencionarlo en el contrato.

En el caso de que la parte vendedora sea una sociedad, deberán comprobarse los documentos del representante por los que está autorizado para firmar la operación.

2- Bien inmueble objeto de la compra-venta

Deberá figurar:

● Una pequeña descripción del inmueble que incluya la localización o si incluye plaza de garaje, trastero, etc.
● Nota registral. Esta será la prueba de que el vendedor es quien dice ser y sirve para comprobar si la propiedad está libre de cargas.
● Las cargas en caso de que existan deberán estar plasmadas en encontrado de arras así comeos acuerdo al que han llegado las partes con respecto a la asunción de las mismas.

3- Condiciones de la compra-venta

● Arras/Compromiso

Se especificará la parte de señal que se entrega como garantía de compra. No existe ningún importe fijado por ley pero se recomienda que esta suponga entre un 5% y un 15% del precio de venta total.

● Fuentes de financiación

Dentro del contrato de arras se puede incluir una cláusula que contemple la posibilidad de que al comprador le sea denegada la financiación hipotecaria. Llegado este momento, se devolverá el importe de arras.

● Precio y plazo

Es conveniente plasmar en el contrato de arras una fecha cercana en el tiempo de cuándo se realizará la segunda entrega de dinero haciendo así efectiva la compra-venta.

No hay nada prefijado pero se suele recomendar que se produzca dentro de los 20-40 días después de formalizar el contrato de arras.

● Gastos a soportar

Por lo general, es el comprador el suele hacerse cargo de todos los gastos generados or la compra-venta excepto del Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos, esto es la famosa plusvalía. Tampoco se haría cargo el comprador de los gastos inmobiliarios.

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Diana Pardo

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