8 Factores imprescindibles para la concesión de una hipoteca

Antes de decidir si acudir a una entidad financiera en busca de un préstamo hipotecario, hay ciertos aspectos personales que debemos de analizar previo paso a su solicitud. ¿Estamos realmente convencidos de que queremos invertir en una vivienda? ¿Seremos capaces de efectuar el pago de la cuota durante todos los años de vida del préstamo? ¿Estamos preparados para afrontar los posibles cambios y giros económicos que sufra el mercado durante todo el periodo hipotecario?

Estas son solo algunas de las cuestiones que deberíamos hacernos ya que si no estamos convencidos de nuestra decisión y solvencia ¿por qué el banco tendría que confiar en nosotros?

Una vez hecha esta reflexión personal, si decidimos seguir adelante con nuestra solicitud, el siguiente paso será acudir a diferentes entidades financieras, pero antes, será muy útil conocer cuáles son los factores en los que un banco se fija a la hora de conceder o denegar un préstamo hipotecario.

En realidad son varios y la clave está en saber combinarlos de la mejor manera posible para conseguir un óptimo resultado que será una hipoteca personalizada.

8 Factores que influyen en la concesión de una hipoteca

1- Valor de compra-venta de la vivienda

El valor de compra venta es el precio que el propietario o promotor nos pide por adquirir el bien inmueble.
Este “precio” será el que figure en la escritura de compraventa que se formalizará ante notario. En función de este valor, tendremos que pagar los posteriores impuestos como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

2- Valor de Tasación

A la hora de solicitar un préstamo hipotecario, el valor que le asigne a la vivienda la empresa de tasación, condicionará directamente la aprobación del préstamo así como el importe concedido. Pensemos que lo habitual es que la entidad bancaria conceda la operación por no más del 80% del valor de tasación, por ello, será imprescindible un buen ajuste con respecto a nuestra necesidad de financiación.

Lo ideal es contar con ahorros suficientes para poder aportar la parte que el banco no financiará así como los gastos asociados a la hipoteca, pero de no ser así, será clave que el resultado de la tasación sea alta para conseguir el mayor montante posible.

Por otra parte las entidades bancarias suelen conceder el porcentaje hipotecario, o bien sobre el valor de tasación o bien sobre el de compra venta. Por lo general se decantarán por el más bajo de los dos.

 

 

3- Estabilidad Laboral

Solicitar una operación hipotecaria cuando estamos en situación temporal en una empresa o en un periodo de desempleo es prácticamente inviable. Pensemos que los bancos con el estudio de la operación, lo que pretenden es asegurarse lo máximo posible de que podremos hacer frente al pago de las cuotas. Por ello la situación ideal de un solicitante, será aquella que contemple un contrato indefinido con cierta trayectoria en la empresa o un trabajo de funcionario estatal.

Y si además hemos conservado nuestro empleo en estos años convulsos de crisis económica, será un punto más a nuestro favor a ojos de la entidad bancaria.

4- Nivel de ingresos

El nivel de ingresos netos de la unidad familiar es uno de los aspectos más relevantes a considerar por la entidad financiera. En base a ellos, calculan la cuota a la que el cliente podría hacer frente. Por lo general esta cuota a soportar no debe suponer más de un 30%-35% de estos ingresos netos mensuales. De superar estos límites, muy probablemente la operación sería denegada.

La entidad nos solicitará las últimas nóminas para comprobar nuestra capacidad de reembolso. Existen casos de clientes en los que el salario base es reducido sin embargo sus ingresos se ven incrementados por diferentes complementos salariales. Por lo general, las entidades son reticentes a considerar estos incrementos debido a la inestabilidad de percepción de los mismos.

5- Capacidad de Reembolso ante subidas del tipo de interés

Aunque en estos últimos tiempos la firma de operaciones hipotecarias a un tipo de interés fijo está aumentando considerablemente, aún sigue primando en el mercado nacional la concesión de hipotecas a tipo de interés variable. Este oscilará en función de un referencial que actualmente es el Euribor.

Cuando el banco analiza nuestra capacidad de reembolso, lo hará realizando un cálculo con un tipo de interés incrementado por si se llega a dar esta situación a lo largo de la vida de la hipoteca. El motivo es comprobar si el cliente podrá seguir respondiendo de la deuda adquirida.

 

6- Aportación de garantías adicionales

 

Siempre será un doble seguro de cobro para el banco incluir garantías adicionales a los titulares de la hipoteca en la operación de préstamo. Estas pueden estar formadas bien por fiadores que serían aquellas personas que avalan con su firma la responsabilidad de asumir el pago de la deuda en caso de que los titulares no pudiesen, o bien a través de garantías patrimoniales. Estas serian propiedades libres de carga a nombre de los firmantes que se aportan como garantía de cobro.

 

También están los depósitos dinerarios que posea el cliente, que podrán ser objeto de pignoración por parte de la entidad financiera.

 

7- Nivel de endeudamiento

Este es otro aspecto muy relevante que tienen en cuenta a la hora de analizar la operación, ya que de nada vale contar con unos altos ingresos netos mensuales si el nivel de endeudamiento del cliente está equiparado a los mimos. De ser así apenas le quedará remanente para hacer frente al pago de otra deuda.

Se estudiarán los gastos fijos, pagos de pensiones compensatorias si las hubiese, gastos en tarjetas, préstamos adquiridos en otras entidades…etc.

 

8- Edad de los solicitantes

Teniendo en cuenta que un préstamo hipotecario se suele formalizar a largo plazo(30-35 años), es importante la edad que posean los clientes en el momento de la firma ya que no se suele sobrepasar el límite de los 75 años para el pago de la última cuota. Este es el motivo de que existan hipotecas con condiciones preferenciales para los menores de 35 años.

 

Los asesores financieros de Créditoh! analizarán tu caso particular para que sepas con certeza las posibilidades que tienes de que la entidad te conceda la operación hipotecaria

 

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Diana Pardo

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