Hipoteca vivienda vs Hipoteca Local comercial. Te contamos sus diferencias
Solicitar una hipoteca es siempre una decisión compleja por el importante compromiso que implica, sin embargo, no todas las hipotecas se solicitan para la compra de una vivienda, es posible solicitar una hipoteca para la adquisición de un local comercial en el que ejercer o explotar una actividad.
Los requisitos y condiciones varían considerablemente para una finalidad u otra. Analicemos las diferencias y similitudes del proceso de financiación.
Garantía hipotecaria
En ambos casos una vez concedido el préstamo y en caso de impago la garantía de devolución es el bien inmueble que se hipoteca. Esta es una de las similitudes que tienen ambas operaciones.
Local Comercial: condiciones más restrictivas
Cuando se solicita una operación financiera a una entidad bancaria el análisis y la viabilidad de la concesión gira siempre en torno al riesgo que se asume.
Esto quiere decir que cuanto mayor sea el riesgo, las condiciones serán más exigentes y vinculantes para el que la solicita. Siguiendo este principio la solicitud de hipoteca para un local comercial implicará más riesgo que la solicitud de hipoteca vivienda de una pareja con dos nóminas y estabilidad de ingresos.
En el primer caso para poder hacer frente a las cuotas será necesario obtener ingresos con la actividad comercial y a no ser que el negocio esté respaldado por un gran marca, el grado de incertidumbre es elevado.
Hipoteca vivienda: valoración
En el caso anterior la entidad bancaria valorará la estabilidad laboral y de ingresos preferiblemente por encima de los 2.000€ mensuales entre ambos solicitantes. También la capacidad de ahorro y el hecho de no tener antecedentes de morosidad es relevante en el proceso.
Hipoteca local comercial: valoración
En este caso el análisis de riesgos del banco pondrá el foco en la capacidad de ahorro de los solicitantes, su habilidad y conocimiento para gestionar las finanzas del negocio y por supuesto las perspectivas de viabilidad del tipo de actividad a desarrollar.
Será fundamental preparar un dossier bancario lo más completo posible que contenga toda la información relativa al negocio que se emprende, el objetivo con el que se adquiere el local y cualquier proyecto asociado al mismo.
Condiciones hipotecarias
Tipos de interés
A pesar de que el tipo de interés sigue situándose en valores negativos y las predicciones apuntan a que permanecerá así durante más tiempo, el tipo de interés que se aplica a ambas operaciones hipotecarias es bien distinto.
Tanto los tipos de interés como los plazos a los que se someten las hipotecas son más exigentes en el caso del local comercial. Si en una vivienda llegan hasta los 30 años en un local comercial el plazo se reduce entre 10 y 20 años como máximo.
Porcentaje de concesión
También en este caso es menor en el caso del negocio ya que si en una hipoteca vivienda el banco llega hasta el 80% sobre el importe de tasación o importe de compra-venta, en el caso de un local comercial el porcentaje se reduce al 50-60% máximo.
Gastos hipotecarios
La nueva ley hipotecaria que aprueba la compartición de gastos entre el solicitante y la entidad no aplica si el bien hipotecado es un local comercial. Es exclusiva para viviendas residenciales.
“la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica”; y para “la concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor»
Esto quiere decir que en una hipoteca para local comercial el solicitante tendrá que hacer frente a todos los gastos y sumarle la tasación, comisiones e impuestos. En total pueden suponer un 5% del importe de la hipoteca.
Es importante considerar que en el caso de que la adquisición del local comercial proceda de un inmueble del banco, las condiciones son más ventajosas.