Con la llegada, hace ya un año, de la nueva ley hipotecaria el proceso para cambiar la hipoteca de banco es menos costoso que antes. Ahora el consumidor es el que tiene la última palabra con respecto a aceptar o no una subrogación.
Si crees que ha llegado el momento de mejorar las condiciones de tu crédito hipotecario cambiando de entidad bancaria, en este artículo encontrarás la información que necesitas para dar el paso.
¿Pagas un precio muy alto por tu hipoteca? Mejora las condiciones de esta cambiando de banco.
A este procedimiento se le conoce como subrogación hipotecaria. La LCI introdujo una importante modificación respecto a este: la decisión final sobre el mismo ya no pertenece al banco si no al cliente.
“El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera (…) sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella (…).
¿Cómo solicitar un subrogación hipotecaria?
– Primeros pasos. Es recomendable que antes de iniciar la subrogación, negocies con tu banco la mejora de las condiciones de tu préstamo. Si la entidad lo acepta se abrirá un proceso llamado novación.
En el caso contrario, ya puedes empezar a buscar otras entidades bancarias con mejores ofertas.
– Si ya has encontrado una propuesta atractiva en otro banco, este último debe presentar una oferta vinculante con las nuevas condiciones del préstamo. Una vez aceptada, debe ser notificada a la primera entidad y esta a su vez deberá entregar la certificación del saldo deudor en un plazo de siete días naturales.
Con la antigua ley la notificación debía de hacerse mediante acta notarial pero desde hace un año ya no es obligatorio ya que la entidad acreedora (aquella con la que has firmado la hipoteca) ya no tiene derecho a enervar la subrogación, es decir, a anularla.
– Tras entregarse la certificación del saldo, el banco puede hacer una contraoferta en la que se iguale o mejore las nuevas condiciones planteadas por la segunda entidad. Para ello dispone de un plazo de quince días naturales durante los cuales no se podrá formalizar la subrogación.
– Gracias a la nueva ley ahora eres tú el que decide aceptar o no la nueva oferta de tu banco.
– Transcurrido este plazo, si no has formalizado con tu entidad la novación modificativa, ya se puede otorgar la escritura de la subrogación. En ella debe figurar el pago de la cantidad correspondiente al banco acreedor.
La ley dice que “en ningún caso” este se podrá negar a recibir el pago.
– En el caso de haber discrepancias entre las entidades por la cantidad de dinero que se debe de abonar, no debes preocuparte. Será el juez competente el que decida respecto a la cifra final que se pagará.
¿Cuáles son los costes de la subrogación?
Si estás decidido a cambiar tu hipoteca de banco es necesario que conozcas los costes que esta decisión implica.
Lo primero que deberías saber es que las condiciones de la subrogación se suelen establecer en el momento en que formalizas por primera vez tu hipoteca. Los gastos más habituales son:
– En una hipoteca de interés variable la comisión máxima que se puede aplicar durante los tres primeros años es de 0,25%. Si el plazo es de cinco años entonces la cantidad desciende al 0,15%. De esta forma el banco acreedor ve recompensada la pérdida de la hipoteca.
– Si se cambia una hipoteca variable a una de tipo fijo entonces la comisión es solo de 0,15% durante los tres primeros meses. Después desaparece, es decir, pasa a ser del 0%. El motivo no es otro que el de favorecer tanto la subrogación como la novación modificativa de préstamos.
– En hipotecas de tipo fijo la cancelación anticipada trae consigo un gasto del 2% del capital reembolsado si se produce en los primeros diez años.
– Recuerda que durante el proceso también habrá que hacer frente a los gastos notariales.
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